[摘要] 土地市场概况：8月中估联数据监测重点城市宅地市场供需反弹，一二线城市加大土地供应，土地调控政策趋严，宅地出让条件增多，在宅地市场严控和金融环境逐渐趋紧的背景下，预计下半年流拍现象将进一步扩大，全国宅地市场将以量代替价格，呈现“量升价稳”总体趋势。
摘要
土地市场概况：8月中估联数据监测重点城市宅地市场供需反弹，一二线城市加大土地供应，土地调控政策趋严，宅地出让条件增多，在宅地市场严控和金融环境逐渐趋紧的背景下，预计下半年流拍现象将进一步扩大，宅地市场将以量代替价格，呈现“量升价稳”总体趋势。
CLBI指数：8月宅地市场价格泡沫指数略微上升，LBI值升至-23%，说明8月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场风险较低，整体仍处于理性区间。
1、土地市场整体怎么样？
8月重点一二线城市宅地市场有所反弹。宅地供应面积和出让金均有一定程度的上涨，环比涨幅均为61%，楼板价保持稳定，环比微涨2%。
8月秉承中央政治局会议的六个稳的方向，房地产市场整体体现为“稳地价、稳房价、稳预期”的决心，虽然一二线城市加大宅地供给，但考虑到调控政策趋紧，出让地块附加条件多且严格，房企资金链收紧及楼市降温预期，近期流拍地块数量开始增多。
预计下半年宅地供应面积会有所上涨，在趋严的土地政策下，成交楼面价将维持在小幅波动区间。
8月份重点城市宅地CLBI的均值为-23%，连续第九个月处于负值区域。目前重点一二线城市宅地市场仍存在下行压力：
一方面，下半年房企迎来还债高峰期，资金压力逐渐加剧，拍地亦更加谨慎。另一方面，虽然整体宅地溢价率较低，但地块出让起拍价较高，且出让限制条件较多，开发商拿地积极性降低。
因此宅地市场仍然面临政策及资金等方面的压力，宅地市场价格泡沫基本出清，整体仍位于理性区间。
25个样本城市中，2018年8月共有17个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有5个城市的CLBI均值大于0，分别是广州，杭州，珠海，南京和重庆。说明此5个重点城出让的住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定的偏离，从CLBI具体数值来看，广州和杭州的CLBI值超出泡沫可控区间，开发商将面临一定的开发风险。目前宅地市场整体趋稳，调控政策去泡沫效果显著。
2018年8月重点城市成交的118幅住宅用地中，基本不存在成交楼板价大于周边同期在售新盘价格，部分城市宅地供应量增加，如广州增加供给出让几幅均价较高的宅地，需要注意的是，目前大部分城市成交的宅地都处于城市非核心区域，区位优势较弱，在整体楼市预期降温的背景下，需要重点防控项目的开发风险。
PLBI值地块排行榜中，PLBI大于0的地块共30块，占比25%，环比较上月上升8个百分点。即超过2成的地块不能获取行业平均利润。其中无泡沫较大（PLBI>70%）的地块，8月开发风险度较高的地块主要位于广州，杭州，武汉和天津，但泡沫指数大部分分布在较小区间，开发风险度较小。在销售端限价限购的调控，供给端土地成本和附加条件限制趋严的背景下，开发商利润受到挤压，虽然开发商拿地更加理性，但仍有个别地块面临较大的开发风险。
位于广州花都区的两宗地块PLBI（项目土地市场泡沫指数）相对较高，数值接近较大泡沫的临界值，应当警惕可能存在的开发风险。两块宗地均位于花都区凤凰路，项目土地市场泡沫指数PLBI为68%。其中花都区凤凰路地块一由越秀地产控股的广州宏睿房地产开发有限公司以底价29.32亿元摘得，花都区凤凰路地块二则由华润旗下的深圳市润投咨询有限公司揽入，同样以底价成交，成交总价为25.95亿元。
该批地块位于花都区府板块东南侧，花都湖，自然环境较优；交通条件上来看，到东莞、佛山、深圳均在两半径内，且靠近京广线、商业大道及机场高速等主干道。生活配套上来看，地块周边3公里范围内教育、医疗、商业配套齐全，尤其教育方面，有广大附中、黄冈中学、新华中学和秀全中学等多所省级重点学校。
但该地块出让条件限制较多，除了须配建用地范围内城市道路和绿地用地外，还要求竞得人提供12000平方米的住房，由花都区政府按3500元/平方米的价格回购，且对回购住房的位置、户型、装修标准、验收时间等均有严格要求，因而企业的开发难度较大，利润空间受到挤压。当前周边3公里在售的地块有豪利花园、嘉都汇、森悦华庭、合和新城等多个项目在售，预计地块未来上市的住宅价格不会过高，开发商面临有潜在风险。
来源：房地产数据中心
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