[摘要] 二三线城市泡沫化相对一线城市来说更为严重，很多中小城市因为没有产业经济支撑与人口集聚优势而出现了严重的过剩，如果放开限购不但刺激不了刚性需求反而给外来投资者提供了推高房价与催生泡沫的机会。
刚性需求一般都以城镇人口为主要群体，之所以无法让刚性需求群体消化二三线城市的楼市泡沫，是因为泡沫的结构是由外来投资群体与当地权贵所掌握的。
近期，有很多种说法认为中央会对二三线城市房地产限购取消。我认为这不太实际，其一没有中央下发的文件作为依据；其二不符合目前中国楼市实际情况。因为房地产已 越了产业经济本身的意义，多年来我们所讨论的房地产发展问题实际上只是立足经济载体去看社会问题。
所以房地产调控政策非同儿戏说变就变，我认为中央正在酝酿一个基于社会发展与经济结构双轨制的房地产调控长效机制。对于二三线城市限购政策会先行取消我认为不符合实际依据，即便要取消也是应该先取消一线城市而不是风险更大的二三线城市。
其一，二三线城市泡沫化相对一线城市来说更为严重，很多中小城市因为没有产业经济支撑与人口集聚优势而出现了严重的过剩，如果放开限购不但刺激不了刚性需求反而给外来投资者提供了推高房价与催生泡沫的机会。
根据调研，二三线城市所形成的泡沫不是因为当地消费者不具备购买条件，而是当地市场不具备购买能力。以三线城市为例，刚性需求一般都以城镇人口为主要群体，这部分人一般都是首套房或二套房，普遍上都具备购房条件，而之所以无法让刚性需求群体消化当地的楼市泡沫，是因为泡沫的结构是由外来投资群体与当地权贵所掌握的，因此直接导致供应与需求严重不对称。
如果放开二三线城市限购的同时没有推出长效的调控机制，那么将会导致二三线城市出现一种特殊现象，那就是购房政策门槛降低了，但购房货币准入门槛提高了。二三线城市将会出现新一轮泡沫，最终重演鄂尔多斯“空城”现象，从而引发贫富差距带来的社会矛盾。历史的经验告诉我们，饥饿状态下的人看到肉都会流口水，如果吃不到又看到别人在浪费最终会眼红，这就是最原始分配问题而引发的社会问题。
其二，一线城市泡沫化并不普遍，另外一线城市具有成熟的自由市场经济基础，因此如果在长效机制的配合下可以考虑先行取消限购政策。但是，当前在长效机制没有出台前我个人认为无论一线城市还是二线城市都不具备取消限购政策的条件。因为政策的执行结果一般都处于滞后效应，从实时的调查数据可以看出一线城市房价虽然在上涨但总体控制在8%以内，可见限购政策确实起到了调控的作用。
如果调控政策突然中断将会导致市场的报复性反弹，以至出现失控的后果。那么为什么在长效调控机制出台后一线城市比二三线城市更具松绑意义呢？
首先一线城市是中国市场经济的领头羊，无论是从自由市场基础还是金融契约精神都优于二三线城市，在条件相对成熟的情况鼓励一线城市的自由市场交易有利于市场经济的可持续发展；其次一线城市的泡沫化并不严重，多数一线城市根本不存在泡沫化，仅从有效供需角度来看目前基本上还是处于平衡的。当然从收入与支出角度理解还是处于不平衡状态，即一线城市外来人口的收入与住房消费能力不对称。这种现象我一直呼吁通过专项住房资金来解决，最简单的办法就是给在城市工作三年以上的首套购房庭给予税费减免及购房货币补贴，这既能防止房地产泡沫化发生也能解决贫富差距带来的社会民生问题；再则一线城市的人口规模与城市规模扩张速度可以稀释泡沫化发生。因此我认为一线城市房地产市场具有自身的免疫系统，并不能成为限购的焦点。
当前中国房地产市场最危险的信号不是来自一线城市的价格上涨，而是来自二三线城市可能发生的供应过剩与价格上涨的不对称现象。按经济学理论来说商品过剩必将导致价格下跌，但二三线城市出于投资心理与消费结构的影响可能在阶段会出现过剩与价格上涨并行现象。从北京中原地产提供的数据统计发现，截至11月28日，万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产等十大标杆上市房企11月以来购地金额为176.6亿元，其年内购地金额则为2563.6亿元。而其2012年全年拿地金额为1558亿元，差距为1005.6亿元，且为2012年全年拿地金额的1.65倍。按理说企业的战略行为某种意义上是市场信息的反馈，开发企业的土地储备一般是根据销售去化率来判断的，但是从十家标杆房企购地可建面积分布区域分析，这些企业的区域发展战略发生了改变，其80%以上的土地储备都转向了二三线城市。这主要原因是受2013年一线城市成交量利好影响，很多房地产企业提高了发展预期，并纷纷转入二三线城市，甚至是四线城市发展。另外从碧桂园、恒大地产等房企的三四线城市发展战略来看目前获利颇丰，给追逐者提供了信心基础。
因此，房地产未来的调控方向我认为需要为两个层面推行，一是由一线城市转向二三线城市的调控范围需要发生改变；二是由单一的限购政策转向长效整合调控机制。
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