[摘要] 央行5月中旬召开会议，要求商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“对个人住房按揭贷款合理定价，提高发放和审批效率。”在市场出现波动之际，央行这一举动被解读为楼市的一大“利好”。
央行5月中旬召开会议，要求商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“对个人住房按揭贷款合理定价，提高发放和审批效率。”在市场出现波动之际，央行这一举动被解读为楼市的一大“利好”。
不过，仍有分析人士称，不看好下半年银行对于楼市的资金支持，随着交易下滑，预期反转，房贷或将进一步收紧。
首贷“贵”，审批难
从去年年底开始的房贷紧张情况在今年持续发酵，呈愈演愈烈的态势。银行迟迟不放款的现象屡见报端，去年1个月左右的放款时间今年延长至平均2-3个月，甚至部分购房者苦苦等待半年之久仍未得到银行放款而面临违约风险。银行房贷利率水平明显上浮，原本首套房贷的优惠利率基本消失，首套房贷利率普遍高于基准利率。
根据融360金融搜索平台提供的数据，今年4月，23个重点监控的城市中，目前仅有9个城市还存在利率优惠，有16个城市出现“停贷”现象，房贷利率优惠升至9折，个别银行上浮40%。
房天下金融服务平台5月初对上海27家银行的调查结果显示，继外资银行、城商行收紧房贷利率优惠后，国有银行亦按捺不住，上浮房贷利率，其中农行首套房贷利率上浮10%。
针对不断收紧的个人住房贷款，央行在5月中旬召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。此举再次掀起市场对房贷的关注热情。
上述“喊话”虽然没有强制执行的效力，但已陆续有银行做出反应。工行已在近日公开表态“坚决执行”，将进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。中行相关负责人表示，在今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房。
“优质”变“鸡肋”，银行也纠结
央行上海总部今年4月报告显示，全市个人住房贷款增速放缓。4月份，全市当月个人住房贷款增加39亿元，环比和同比分别少增13.5亿元和13.7亿元。
是什么让曾被视为优质资产的个人住房按揭贷款变成了受银行冷落的业务？究其原因还是银行近年来不断攀升的资金成本以及房地产市场的一片唱衰声。
大智慧证券分析师 指出，近期移动互联网理财产品吸引了大量银行定期存款的流出，虽然最后以货币基金的形式回到银行体系，但银行的资金成本却因此大大提高，所以银行会更倾向议价空间更高的企业贷款，而房贷业务成为了“鸡肋”。另一方面各地楼市的“降价”、“崩盘”声此起彼伏，也让商业银行基于自我利益的保护而压缩房贷投放，造成了房贷的紧张。
华夏银行副行长黄金老近日公开撰文称，面对高利率，银行房贷市场限于停顿，导致房地产交易量下滑，房价承压。互联网金融发展间接带来的对个人房贷的压制效应也不容忽视。文章中的数据显示，2014年，5年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%，而互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品率一度高达6.5%，目前仍在5%左右，受其倒逼，银行理财产品持续推高，维持在5%-5.5%。与此同时，2013年12月，1年期同业存款利率高达6.8%，银行同业存放甚至投资他行理财产品，被认为高于房贷。
银监会在4月末召开的2014年季度经济金融形势分析会上，明确了今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务这三大领域的风险。其中，针对房地产信贷，银监会要求，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。
一边是不断提醒警惕防范房地产风险，另一边是督促银行要保障民生需求。银行将何去何从？有待进一步的观察。
刚需置换均受困
21世纪不动产上海区域金融部高级经理吴娅表示，央行“喊话”刚两周时间，还看不出放款速度是不是快了。目前正常的贷款审批要三周到一个月时间，未来房贷松紧程度还是取决于管理层面的支持力度及银行的执行程度。
针对央行“喊话”，商业银行暂时还没有直接行动，但确实已经影响到一部分购房者。德佑地产中二区区域总监张剑东表示，刚需购房者有明确的资金需求，房贷利率的上浮对他们来说是一种负担。以贷款100万元为计算样本，按五年以上贷款利率6.55%算，等额本息还款方式，20年贷款期限，当执行8.5折利率时，还款总额166万元；当利率上浮10%之后，还款总额是189万元，多付近23万元利息。
21世纪不动产上海锐丰莘松分行鹿经理表示，由于放款时间拖长，对置换型买家入市也造成一定影响，他的客户王先生近期就看中七宝板块一套香港花园的物业，面积约为100平方米，总价210万元，但迟迟无法入市。原因就在于王先生之前售出了一套位于莲花路的房产，受银行放款时间延长，房款迟迟无法到账的影响，导致无力支付首付，被迫放缓入市步伐。放款时间延长，使得类似的“连环套”买房节奏大大放缓，甚至被迫停止。
利率上浮对高端和置换型购房者影响较小，不过高端和置换型购房者也对资金流动性要求较高。总的来说，个人住房贷款的收紧对房价下行预期影响明显，不少购房者认为房价一定会跌，也反作用于银行“去房地产化”。“利率上浮对市场虽产生不良预期，但目前管理层的思路是促进楼市健康发展和金融、经济的稳定，房价全面下降存在一定的困难。”张剑东指出。
相关人士表示，贷款难、利率高等现象肯定会有所缓解。但由于大、小银行的资金充足率不一样，有多少比例可以用来支持房贷业务，用一个具体化的数字来实现也不合适，具体落实起来也会存在差异。此外，很多银行也是上市公司，要对股东负责，对盈利还是有具体目标的。
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