[摘要] 去年此时，2013年8月，是中国房地产市场再现成交火爆的牛市高潮期。带着盆满钵满的收成，各路大佬聚会博鳌，那时的议题是：新型城镇化，坚持房地产调控不动摇，呼吁房地产长效调控机制，房产税呼之欲出等。
去年此时，2013年8月，是中国房地产市场再现成交火爆的牛市高潮期。带着盆满钵满的收成，各路大佬聚会博鳌，那时的议题是：新型城镇化，坚持房地产调控不动摇，呼吁房地产长效调控机制，房产税呼之欲出等。去年全年，中国商品房成交量站上了13亿平方米的历史高位。
如今一年过去了，市场面变化令大佬们始料未及。“下行中的房地产”，成为他们最关注的话题。
正是这样的市场情况的变化，令房地产业内在一年来出现了情绪与观点的截然不同。
中国房地产协会名誉副会长朱中一，是每年为博鳌房地产论坛进行主旨演讲的政策专家，他的观点基本涵盖实时政策动向和决策者意志。
一年前，朱中一称，在多数地方房价、地价上涨预期不减的情况下，中央政府对房地产市场的调控不能放松。为了支持他的观点，他举例称，2013年7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。
有人说，世人总是无法看清眼前事件在历史长河中的真正影响。这话有些道理。正是决策层彼时出台的对房地产专项收紧的金融政策，在短短一年内，重创了当时信心满满的楼市。
而一年后的今天，朱中一的观点已从“不能放松”转向“部分放松”。在2014年博鳌房地产论坛上，朱中一开宗名义，称这次调整估计还会延续一段时间，“这主要与不少城市的供大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生变化有关；而调整时间的长短，主要取决于各地存量房的消化速度。”
为了做好一些地方过多存量房的消化，除对限购措施适度调整外，他建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。
完成销售目标成关注
在各地不断积压的库存压力下，房企大佬们鲜有人再提及新型城镇化带来的巨大商机。甚至连房产税的尽快推出，也呼声不再。一个非常现实的问题是，各地目前库存的滞销产品就是144平方米以上大户型，而这些高端物业正是房产税征收的重点。在已经公布松绑限购令的30余个城市中，除了全面解除限购外，部分解除限购的城市，几乎毫无例外地把大户型先行“解限”。
而更多企业需要考虑的现实问题是，怎么千方百计完成去年夸下海口承诺的2014年销售目标。
去年年中，富力地产总裁张力在博鳌称，2013年富力将顺利完成400亿销售目标，到2014年销售额可以达到560至570亿。2015年达到700个亿。不过，这个三年目标在2014年初被修改。因为2013年超预期的好收成，富力把2015年实现的700亿销售目标，提前到了2014年。
上半年，富力地产宣布合约销售总金额约257.63亿元，仅完成全年目标的36.8%。这也是众多大型房企中，完成既定目标最差的企业之一。有数据显示，2013年富力地产采取进取拿地策略，全年斥资400多亿新增二十余项目，并新进入11个城市。而国际评级机构标普则在6月份点名富力地产，指其财务杠杆过于激进。
此外，绿地、万达销售压力同样巨大。今年初，两大房企均将年销售额锁定2400亿元，远超过万科2000亿的销售目标。张玉良和王健林，几乎同时把2014年定为抢下地产一哥位置的时机。
但从实际情况来看，根据克而瑞机构数据，上半年，绿地卖了830亿，万达卖了507亿，两大房企完成目标率分别为35%和21%。尽管万达官方报出的销售数据略有增加，但王健林也坦言，下半年压力巨大。
如此多的大佬下半年要冲出天量销售额，那房价会有上涨可能吗？显然不会。在市场上，“无理由退房”、“零首付”等极端销售策略再现，已经可以说明问题。
多融资少购地：房企高喊“现金为王”
尽管各地限购限贷双放松的暖风频吹，但不同以往的是，开发商普遍对楼市下半年走势并没有过于乐观的预计。“多融资，少购地”成为房企一致心态。
相关统计数据显示，今年前7个月房企海外融资金额424亿美元，比去年同期增加18%，占去年全年海外融资金额的77%。
与此同时，截至7月底，标杆房企购地总金额仅相当于去年全年的4成。开源节流的这一系列动作，可以看出年以来低迷的市场成交给开发商资金链带来了很大压力，现金为王成为房企现阶段生存的不二法门。
根据中原集团研究中心的统计，今年前7个月，房企海外融资金额达424亿美元，折合约2600亿元人民币，比去年同期增加18%，占去年全年海外融资金额的77%。其中，十家标杆房企前7个月公开渠道统计到的各类融资金额共计139亿美元，折合人民币约855亿元，其中海外融资为103亿美元，占融资总额的比例高达74%。
值得注意的是，今年7月份，力高地产和当代置业两家房企海外融资成本都超过了13%。
“随着海外宽松环境日渐褪去，加之国内房地产市场风险日渐累积，房企海外融资难度也将加大。”有分析人士告诉记者。
不过，从融资成本来看，房企分化非常严重，大型龙头房企以及央企的融资成本依然很低，例如远洋地产7月发行的两笔5年期担保票据利率分别为4.64%和6%，而一些规模较小民营房企则要付出高昂的资金成本，这一巨大差异也成为决定房企未来发展分化的重要因素。
除了加大融资力度，房企还纷纷缩减开支减少购地以应对市场风险。中原地产监测的数据显示，截至7月底，十家标杆房企今年以来的权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的4成。7月当月，十家标杆房企权益购地金额仅为80.52亿元，创下年内新低。
相较缩减购地支出的“节流”，加大销售力度回笼资金还是房企应对风险的主道。数据显示，今年以来标杆房企纷纷增加推盘量，7月十家标杆房企推盘速度加快，新增供应51531套，是2013年以来的第二高位，环比上月大增40.4%。
“今年以来，低迷的市场成交给开发商的资金链带来了很大的压力，房企纷纷加快融资步伐，缩减拿地开支，加快推盘以缓解资金压力。”
中原集团研究中心分析师张 说，当下虽然各地纷纷取消限购，但信贷依然偏紧、各地库存高压尚未解除，对房企而言，借政策之利好，低价入市、加大出货、尽快回笼现金方为上策。
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