[摘要] 2014年对于房地产行业是一个较为特殊的年度，走过2013年上半年爆发式的增长阶段，从2013年下半年开始至今，增速放缓、回归理性、降价跑量，放开限购、区域分化逐渐成为市场关键词。
2014年对于房地产行业是一个较为特殊的年度，走过2013年上半年爆发式的增长阶段，从2013年下半年开始至今，增速放缓、回归理性、降价跑量，放开限购、区域分化逐渐成为市场关键词。
我们选取了A股135家以及港股的76家共211家上市房企作为研究对象，同时也重点分析了我司存量客户（包括6家A股上市公司以及8家港股上市公司，共14家企业）的半年业绩表现。
销售业绩方面：上市房企总体营业收入增速放缓，销售现金流入下降，分化加剧，集中度上升明显；存量客户销售整体表现优异，市场占有率提升,销售现金流入同比实现较高增长。
偿债能力方面：上市房企杠杆持续加高，负债率升至阶段高点，中小企业偿债压力加大；存量客户整体负债率高于行业平均，运用杠杆实现扩张意愿较强，偿债压力整体适中。
盈利能力方面：上市房企融资成本上升，盈利空间缩小，利润率水平下滑，行业利润结构发生调整；存量客户整体净利润与去年相比有较大幅度提升，部分企业取得较高利润率。
运营能力方面：上市房企周转率小幅下滑，规模企业表现抢眼；存量客户总资产周转率高于行业平均，运营周转整体情况良好。
公司存量客户整体而言表现好于行业平均水平，而且能在大环境并不理想的情况下整体保持上升势头，充分说明我司在交易对手的选择上较为慎重，充分考量了交易对手的发展现状与潜力，表明了公司房地产信托业务“大客户战略”的正确以及执行的准确性。
一、上市房企总体营业收入增速放缓，销售现金流入下降，分化加剧，集中度上升明显；存量客户销售整体表现优异，市场占有率提升,销售现金流入同比实现较高增长。
1.上市房企总体营业收入增速放缓，增长率是09年以来；销售现金流入首次下降
2014年上半年上市房企营业收入与去年同期相比增长17.41%，增长率是09年以来的历史。增速放缓的原因在于去年同期基数的加大：2013年上半年上市房企销售收入较2012年实现了45%的增长，远超过过往26%的平均增速，增速回落也是情理之中之事。我部认为，17%的增速仍是应该给予肯定的。
2014年对于房地产行业是一个较为特殊的年度，走过2013年上半年爆发式的增长阶段，从2013年下半年开始至今，增速放缓、回归理性、降价跑量，放开限购、区域分化逐渐成为市场关键词。
我们选取了A股135家以及港股的76家共211家上市房企作为研究对象，同时也重点分析了公司存量客户（包括6家A股上市公司以及8家港股上市公司，共14家企业）的半年业绩表现。
销售业绩方面：上市房企总体营业收入增速放缓，销售现金流入下降，分化加剧，集中度上升明显；存量客户销售整体表现优异，市场占有率提升,销售现金流入同比实现较高增长。
偿债能力方面：上市房企杠杆持续加高，负债率升至阶段高点，中小企业偿债压力加大；存量客户整体负债率高于行业平均，运用杠杆实现扩张意愿较强，偿债压力整体适中。
盈利能力方面：上市房企融资成本上升，盈利空间缩小，利润率水平下滑，行业利润结构发生调整；存量客户整体净利润与去年相比有较大幅度提升，部分企业取得较高利润率。
运营能力方面：上市房企周转率小幅下滑，规模企业表现抢眼；存量客户总资产周转率高于行业平均，运营周转整体情况良好。
公司存量客户整体而言表现好于行业平均水平，而且能在大环境并不理想的情况下整体保持上升势头，充分说明公司在交易对手的选择上较为慎重，充分考量了交易对手的发展现状与潜力，表明了我司房地产信托业务“大客户战略”的正确以及执行的准确性。
一、上市房企总体营业收入增速放缓，销售现金流入下降，分化加剧，集中度上升明显；存量客户销售整体表现优异，市场占有率提升,销售现金流入同比实现较高增长。
1. 上市房企总体营业收入增速放缓，增长率是09年以来；销售现金流入首次下降
2014年上半年上市房企营业收入与去年同期相比增长17.41%，增长率是09年以来的历史。增速放缓的原因在于去年同期基数的加大：2013年上半年上市房企销售收入较2012年实现了45%的增长，远超过过往26%的平均增速，增速回落也是情理之中之事，17%的增速仍是应该给予肯定的。
2014年上半年实际销售现金流入与营业收入表现不一是由预收账款的变动所致，期末的余额较期初余额有所减少，究其原因，我们认为：一是今年银行控制了按揭贷款额度，放缓了放款节奏，再加上销售放缓，导致现金到位情况不太乐观；二是由于房地产开发的节奏，2012-2013年密集开盘的项目集中结转收入，带来营业收入指标的增长。
2.上市房企分化明显，集中度进一步提升，龙头企业引领市场，营业收入负增长企业明显增多
大型企业与中小规模企业的发展轨迹分化愈发明显，规模经济在地产发展到寡头竞争阶段时将更加显现：截止到2014年年中，211家上市房企中营收前十的企业营收总额占比达到48.5%，接近全部上市房企总营收额的一半；与此同时，营业收入较去年下降的企业达到95家，占比45%，较去年同期31%的占比提升了12个百分点。由此可见，能够在一半数量企业的营业收入出现下滑的情况下，市场依然表现出较好的上升势头，大型龙头企业起到了至关重要的作用，规模前十的企业基本实现了营收增长（万科小幅下滑）。
我们认为，未来项目甚至企业间的并购整合将进一步提速，资源向有能力、有品牌的开发企业进一步倾斜的速度也将更快。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
