[摘要] 对于那些相信中国楼市发展已如脱缰野马的人来说，中小房企的相继破产无疑只是楼市危机的冰山一角。一家中小企业死亡的典型性样本，足以让我们看清中小房企举步维艰的现状。
中小房企死亡的典型性样本
对于那些相信中国楼市发展已如脱缰野马的人来说，中小房企的相继破产无疑只是楼市危机的冰山一角。一家中小企业死亡的典型性样本，足以让我们看清中小房企举步维艰的现状。下面要介绍的这家房企位于长三角地区，老板老王草根起家，是个兢兢业业，做事不张扬的人。2003年他开发的个楼盘，由于建筑风格新颖，打造生态概念，在当地口碑非常好，此后几年，企业规模越做越大，到了2006年当年营业收入超过25亿元，成为当地数一数二的地产商。
从2013年开始，楼市急转直下，当地房价比峰时下跌了20%，地价也跟着急跌，这让老王始料未及，公司也开始进入紧急状态。因为老王2010年曾以6.6亿元拍下一块地，折合楼面价7852元/平方米，这就意味着只有卖到13000元/平方米才能保本。到了2013年12月，另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米，在拿地成本上出现如此的天差地别，这对老王来说简直是晴天霹雳。而且当时周边楼市均价为每平米单价8000~9000元，为了防止房价进一步下滑造成损失扩大，老王只能是赔本赚吆喝。仅此一项老王就亏损了好几个亿。
前几年市场好的时候，地方政府推地的时候把起拍价定得很高，导致开发商高价拿地。现在市场不好了，政府为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。事实上，房价下跌、土地贬值，像老王这样的开发商们因此承受巨大的开发压力，这在三四线城市已较为多见。
为了能够尽快回笼资金，老王只能豪赌高利润的别墅项目，出价1.3亿元获得开发新区的地块，土地总面积4万多平米，用以开发别墅项目。但是，老王当时在银行已经有24亿的贷款，同时还有5亿的民间借贷。为了筹到购地款，老王只能以三四分的高息继续从民间集资，然后通过抵押地块获得现金流，以支付银行和民间借贷的利息。这属于典型的贷款--拿地--开发--贷款这种10个锅子7个盖的玩法，开发商的自有资金往往都少的可怜，这在业界已经是公开的秘密了。这种玩法的前提是房子销售回款必须畅通，一旦销售回款环节出现问题，资金链就面临崩溃。
真是怕什么来什么，进入马年以后，房产税的推进给投资房产蒙上阴影，首当其冲的就是别墅这类高档住宅，这也成为压垮老王的最后一根稻草，资金链彻底断裂，公司被起诉，进入破产清算，老王也因为非法集资被抓。回过头来看，管理的混乱、高额银行负债、高息民间借贷、地块贬值、楼市萧条、投资方向激进共同导致了这家企业的最终死亡。作为一个典型样本，老王的房企倒闭折射出的是整个房地产业面临的共同困局。
房企倒闭潮愈演愈烈
类似老王这种情况的中小房企并不鲜见。在楼市的寒冬中，中小房企受规模所限，往往抗风险能力更差，所以率先倒下。但是房企存在的问题都是共性的。虽然目前还没出现大型房企出现破产跑路，但是同样也是债台高筑，日子好过不到哪里去。房地产企业境况是不是在恶化，地产商们冷暖自知。
债台高筑、信贷收紧让融资难上加难
实时发布的《2014中国房地产上市公司10研究报告》显示，2013年沪深及大陆上市房企的资产负债率小幅上升，达到近4年水平。其中，有27家企业的资产负债率高达80%以上，比上一年多了7家。进一步往最近几个月看，情况可能更糟。根据wind资讯数据显示，仅沪深两市141家房企中，今年一季度末有22%的企业资产负债率超过80%，的甚至超过93%。
今年年初连续多年登榜中国100强房企的深圳光耀地产被曝债台高筑，5月初，光耀地产由于失信被列入国家失信被执行人名单。随后上市房企首开股份被爆出，利息高于净利润的2倍还多。据披露，首开2013年净利润12.89亿元,利息支出却达到3l.69亿元。大房企尚且如此，中小房企就更不用说了。大小房企资金链通通告急,暴露出地产企业在当前环境下的尴尬生态。借别人的钱多了，压力是不小，可更难的是借不到。
从今年上半年银行信贷大背景来看，继兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小房企“停贷”，这些因素成为众多中小房企倒闭破产或面临资金面断链的导火索。银行收紧信贷也属于无奈之举，随着楼市低迷，众多房地产项目最终烂尾，银行坏账率飙升。所以在这种恶性循环下，很难说究竟是谁绑架了谁。融不到资的房企被资金链所迫更加饥不择食，纷纷投奔民间的高息贷款。这无疑加速了其死亡。
库存积压，销售惨淡让资金回笼困难
借不到钱，能赚回来也行。可惜，房产商们赚钱也没以前那么容易了。先说销售，2014年一季度中国房地产政策评估报告显示，一季度商品房销售额同比下降5.2%，住宅销售额更是降了7.7%，基本跌回了2012年的水平。不过供给没跟着降，一季度20个代表城市住宅月均新批上市的面积是907万平方米，比2012年同期高出了32%。卖得少盖得多，大量库存造成大笔资金积压，去库存压力巨大。
有研究数据表明，目前一至三线城市房屋库存总量已升至17个月房屋销售量。一般认为楼盘库存量保持在相当于5-10个月房屋销量这样的水平，房市相对紧俏。那么现阶段相当于17个月的房屋销量的库存水平代表房屋明显供给过量。10月份15个大中城市商品房平均成交量为4.35万平方米，如果房屋成交量仍维持在这个水平，那么当前库存将难以消化，即使成交量从当前水平以月环比2.5%的速度增加，也只能带动库存逐步减少。库存降至2013年中期的水平将需要两年时间，中国房地产市场整体过剩，已经是一个基本事实，楼市去库存还有很长的路要走。
房企可以倒，短期内房价却难降
你也许会问，既然房企日子这么难过，与其坐地等死，为何不拼死降价卖房。房企何尝不想尽早脱身，问题在于房企也是身不由己。在房地产的利益链条上，房企也受制于人，并没有的发言权。
地方政府不容许价格战出现
在地方政府眼里，开发商就是一个打工仔。在房地产利益链条上，拿走大头的永远是地方政府。土地财政已然是支撑地方经济增长的主力，各地政府都普遍患有严重的“土地依赖症”。为了确保土地财政收入的稳定，地方政府无所不用其极。从某种程度上说，土地财政正是高房价的推手。楼市不景气，为了提高拍卖成交率，地方政府已经相应的下调了地价，这个时候是不能容忍开发商为了脱身擅自下调房价。一旦房价大跌就会引发地价相应下跌，地方政府卖地收入就会受到严重影响，这都是显而易见的。可以想象如果有哪家开发商带头掀起价格战，等待他的命运就是永远出局。
银行不容许抵押物贱卖
第二个不能容许房价下跌的就是银行。银行贷款都需要有抵押物的，有抵押就有评估。众所 ，房地产开发商拿地、开发楼盘的钱大部分都是从银行贷的。前提是拿土地或楼盘作为抵押物。一旦开发商大幅度降价处理楼盘，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。这是银行不能容许的。
当然这其中还有其他猫腻，能从银行贷到款的开发商，跟地方支行的关系自然是处理得不错。但是如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行是会要追责的。问责起来肯定是当初谁签字放的款，谁做的资产评估谁就要承担相应的责任。这么说就很好理解了，作为下面的支行来讲，为了保证抵押物的账面价值不变，宁愿你房子高价卖不出去，也不能让你低价倾销。如果开发商孤注一掷非要降价，银行可以直接去当地房管局将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无计可施。
一句话，房价能不能降不是开发商能说了算的。房企倒闭是经济层面小事，而楼市崩盘是政治大事。大批中小房企倒闭权当是行业优胜劣汰，但是不能影响整个经济大局。整体来看，整个房地产业里地方政府、银行、民间借贷、开发商、民众，组成了一副令人叹息的食物链。市场好的时候，高企的房价让地方政府、银行、民间借贷、开发商各个赚得盆满钵满。市场不好的时候，多米诺骨牌自下而上倒下，到了最后一环，地方政府出手救市，用的还是普通纳税人的钱。换句话说，无论楼市景气与否，食物链最底层的普通民众永远是买单的那一方。
长期看房价还是会趋于下降
虽然说现阶段不要指望房价大跌，这是短期内各方利益纠结所致。但是中国房价平稳下调却是大势所趋，房价下调的阻力会随着改革的逐渐深入和市场供需格局的改变而慢慢化解。随着楼市泡沫最终被刺破，喧嚣之后房价终将回归理性。
未来经济增长对房地产的依赖度将持续弱化
虽说短期内房价很难出现大幅下调，但是在房地产业调整的倒逼之下，许多地区正进行着经济结构调整和产业升级。一方面，由于房地产市场持续调整，释放出的相当部分资源逐渐向新兴产业转移，未来有希望将发展战略性新兴产业和现代服务业作为新的经济增长点，从而促使经济增长进一步摆脱对房地产业的依赖。
另一方面随着新兴产业，尤其是第三产业的兴起，消费需求得到扩张，长期依靠投资拉动经济的增长架构将发生改变，投资、消费、出口这三驾马车将更加均衡发展。曾几何时，房地产绑架中国经济的说法甚嚣尘上，其实反过来看，房地产业何尝不是被绑架者。随着经济动力的重置，加诸在房地产身上的负担得到释放，资金堰塞湖得以疏导，地产行业最终将回归正常的发展节奏。
土地财政将难以为继，政府思路在转变
土地财政作为高房价的症结所在，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，房地产业的调整同样在倒闭政府部门转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收“物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入。而且与此同时，房产税、物业税的征收，会直接增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力，从另一方面削减房地产业的投机需求。
人口老龄化将大量削减住宅刚需
不仅仅房地产业的投机性需求未来会随着持有成本的增加而降低，对于住房刚性需求也会随着中国人口结构的变化而下降。中国已经实行30余年的计划生育政策，是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手。中国社会步入“老龄化”已成既定事实。再过10年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。而且十年以后，成长后的独二代，从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，新增的住宅需求就更加有限了。
另外，老龄化冲击传统的养老方式，集中养老将是大势所趋。10年后，中国的老龄人口比例将达到25％，到时候会有大量老年人住进老人院。随之而来的就是大量房屋的空置。从这几个角度分析，未来住房的刚性需求相对于现在的供需格局而言，将会有颠覆性的改变。当投机空间受限，住宅需求不振，房价就失去了上涨的原生动力，房价回落也就成为意料之中的事了。
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