[摘要] 未来十年，中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位；同时，房屋经纪是一个信息属性 强的行业，具备可以被互联网深度影响的特征。基于此，房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。
未来十年，中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位；同时，房屋经纪是一个信息属性 强的行业，具备可以被互联网深度影响的特征。基于此，房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。
一、二手房的崛起是必然趋势
从国际对比来看，美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出水平，分别达3倍和1.9倍。
那么，一个自然的问题便是：二手房爆发的条件和时点是什么？为何不同国家的二手房市场发育程度存在明显的差异？这里的答案在于三个方面：
，业主自有房屋的存量规模，它决定多少房子可以流通。这是一个前提条件，只有房屋自有率达到一定水平，业主自有的房屋存量足够大，才能为二手房的出售和出租市场提供支撑。
第二，存量房屋的质量能否住房需求，如果质量较差，则很难进入市场，住房需求仍由新房满足。美国二手房市场之所以如此庞大，每年有500万套左右的交易量，在很大程度上是因为美国的房屋结构以独栋别墅为主，在大多数情况下，这些房屋能够满足人们改善住房的需求。相比较而言，日本二手房市场之所以相对迟缓，部分原因是在于日本的存量房屋质量较差，面积较小，无法满足增量需求。
第三，人口流动和住房转换的频率，这从根本上决定房屋流通率以及二手房的空间。二手房交易市场，美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%，高峰时期曾高达6%，考虑到美国的房屋存量达1.2亿套，4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。二手房出租市场，美国的出租市场住房换手 达30%，是交易市场房屋流通率的6倍。
二、中国的二手房市场：如何崛起？
2013年，尽管层面二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已 过新房。从二手房市场集中度来看，根据中原地产的测算，2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%集中在一线城市。
尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，二手房市场的全面爆发是大势所趋，具体而言：
，存量商品房规模已经足够大。中国自1980年代中后期开始商品房开发，1998年之后商品房市场高速增长至今，目前商品房存量已超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，2015年将达1.25亿套，假设2015年之后商品房开发在现有基础上减速50%，那么2020年商品房存量将达1.6亿套，这将是一个天量的存量市场，居于全球之首。
第二，城市家庭房屋自有率已经很高。考虑到中国城市常住人口中有超过2.5亿为农村流入城市的非户籍人口，且未进入商品房市场，如果把这部分扣除，重新计算中国城镇户籍家庭的住房自有率，那么2015年将超过70%，如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。
第三，中国将进入人口流动和住房需求转换的浪潮。从人口流动的角度讲：(1)尽管历 中国人口流动的规模庞大，但这些从农村流入城市的人口并未进入商品房市场，但是未来这种格局必将发生转变：随着产业结构的调整，流动人口将从制造业逐步向服务业转移，而服务业大量集中于城市人口密集之处，他们需要一个住处，或买房或租房(相反，当流动人口大量集中于制造业时，他们通常居住在工厂里)。(2)城市人口之间的流动，中国已从单纯的城市化浪潮进入郊区化、大都市圈化浪潮， 城市和外围城市之间、一个城市内部 城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。(3)户籍制度改革将加速上述两个进程。
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