[摘要] 随着全球经济复苏，房地产 亦见好转，各国高净值人群纷纷开始跨境 ，而不断崛起的亚太区正成为影响全球房地产市场的主力。
随着全球经济复苏，房地产 亦见好转，各国高净值人群纷纷开始跨境 ，而不断崛起的亚太区正成为影响全球房地产市场的主力。
太平戴维斯 研究团队负责人YolandeBarnes女士带着其新研究的《2020年全球 城市房地产市场报告》来到上海，她以自己28年积累的房地产研究经验为我们分析了未来全球 城市房地产市场发展的三大主要趋势。
趋势一：大城市二级地段将更受关注
针对目前中国房地产市场进入转型期的情况，上海正在经历调整期，这种调整期在房地产发展规律上与其他 城市有不少相似之处，都是在经历了高速增长后进入停涨期。
上海、纽约等 城市从大幅增长到呈现放缓迹象后，市场租金将开始上涨，而型 的基本面也将开始受到 者的关注。
Yolande预测，“不少 者会将目光转向这些城市的二级地段，以获得更大的 ，抑或关注所在国家的其他城市，因为它们具备较大的 ”。
同时，Yolande在《2020年全球 城市房地产市场报告》中指出，伦敦房地产市场作为“避风港”的名声耳熟能详，其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本 或财富保值的 者。然而由于 资产上涨乏力， 者可能更专注于 。也就是说，他们会将目光转向率更高的大伦敦市二级地段。
趋势二：“亚洲风格”房产项目在海外兴起
亚洲买家出于储藏财富、子女留学、追求海外生活方式等需求进入海外房地产 市场，但也有一些买家主要寻找与自己在本国购置房产相似的房源，而这类需求正使部分 城市的市场发生改观。
Yolande说，“有很多亚洲风格的项目正在兴建，伦敦市场尤为典型。伦敦居民不习惯于玻璃外墙的高层建筑，但亚洲买家（对这类建筑）的喜好正在改变伦敦的房产供应情况。因此中国开发商或英国开发商在伦敦开发的项目与上海的项目类似，是买家熟悉、了解并喜欢的，那么中国买家购买的可能性会更大”。
目前，万达伦敦ONE、绿地伦敦兰姆公馆、绿地韩国济州岛、碧桂园金海湾等项目在中国 者中的热销也印证了这一趋势。
随着以绿地、碧桂园、万达、万科等龙头企业为代表的中国资本进入海外房地产市场开发 ，我们不难想象，未来全球房地产市场将会形成一股“亚洲风格”。
趋势三：欧美市场依旧是2015年全球 热点
2015年 城市的房地产市场对于全球 者的吸引力还会不断增加。建议 者在考量一座城市是否适合 时应该将当地租金增长速率作为重要衡量指标。
“重要 城市之间的共性是它们通常没有足够的土地开发住宅来满足不断增长的人口居住需求，这也是伦敦房地产市场的主要驱动力”。
在众多 热门房地产 城市中，欧美市场仍然是2015年房地产 重地。
“美国城市将是2015年亚洲 者的主要目的地。纽约是众多海外买家的 置业城市，但当地合作公寓制度的存在使买房变得 困难。因此迈阿密、洛杉矶、旧金山、芝加哥等城市应该能吸引越来越多的 。欧洲国家主要城市也具有良好的 前景，从目前来看，柏林、米兰等都是不错的置业选择”。
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问：请描述一下目前全球房地产市场发展的情况？
【Yolande Barnes】：在某种程度上，上海与其他 城市有不少相似之处，即在经历大幅增长后进入停涨期。这一现象在 市场尤其明显，超高净值人士正将大量财富投向房地产领域。从国际角度来看，这些城市房价的上涨空间 有限。我认为很多国家、很多城市都陆续进入了这样一种缓停状态。简言之，很多国际城市都经历了高速增长，尤其是在国际 比重较大的 房产领域，且买家中不乏超高净值人士。这种 行为还在持续，但规模不及前五年。这些经历了大幅增长的市场陆续呈现出放缓迹象。一些城市如纽约，可能还有些许上升空间，而上海目前正经历调整期。据我们预期，这些市场的租金将开始上涨，而型 的基本面也将开始受到关注。因此不少 者也许会将目光转向这些城市的二级地段，以获得更大的 ，抑或关注所在国家的其他城市，因为它们具备较大的 。
问：据您了解，亚洲买家在海外 过程中有什么特点？
【Yolande Barnes】：亚洲买家在各大 城市购房的行为背后有多种原因。其中一个主要原因是，他们想在一个可以无限期持有房产的地方找一处安全性高的资产来储藏财富。部分买家也会关注租赁市场的表现来寻求出租机会，通过租金来支付至少部分购房费用。一些买家则主要寻找与自己在本国购置房产相似的房源，而这类需求正使部分 城市的市场发生改观。有很多亚洲风格的项目正在兴建，伦敦市场尤为典型。伦敦居民不习惯于玻璃外墙的高层建筑，但亚洲买家（对这类建筑）的喜好正在改变伦敦的房产供应情况。一些人士准备在国外某个城市买房则是因为子女在当地念书，子女留学渐成风尚，也是海外置业的重要因素。还有不少人士仅仅是为这座城市的文化与生活方式所吸引。但就伦敦而言，基本没有证据表明买家将房产看作纯粹的商品。海外买家在伦敦购买的房产往往不会闲置，或用作个人居所，至少部分时间在此居住，或给留学的子女居住，还有的出租给当地人居住。
问：中英两国买房者在买房需求上有何不同？
【Yolande Barnes】：在伦敦乃至英国市场，中国买家与英国本土买家都有很大不同。伦敦居民多数会选择二手房，如果经济条件允许，则会买单门独院而非公寓单元。他们还可能会选择在伦敦外围买房，开始通勤生活。相比之下，他们对高层公寓的兴趣不如中国买家浓厚。
问：中国开发商在伦敦的项目是否更受中国买家欢迎？
【Yolande Barnes】：对于自己在国内就比较熟悉的房产，中国买家会更容易接受。因此如果中国开发商，有时也有英国开发商，他们在伦敦开发的项目与上海的项目类似，是买家熟悉、了解并喜欢的，那么中国买家购买的可能性会更大。
问：您如何看待中国人海外 的行为?
【Yolande Barnes】：这种投机炒作行为在欧洲大部分市场都很少见。20世纪80年代曾有过投机行为，当时人们拿期房买卖选择权来做交易。但房地产投机在伦敦一向罕见。当然，伦敦以及英国产权的本质之一就在于，房主可以随意处置自己的房产，也就是说房产一旦到手，房主可通过投机基金或者其他类型的媒介将其转售。与中国的城市相比，伦敦的供应量 有限，因为大部分土地都已经得到开发与保护。如果市场行情一片大好，也许会引发一些投机行为。当投机者活跃于市场时，通常会将房价推向过高。但目前我们基本没有看到类似于20世纪80年代导致房价 的房产买卖选择权交易、定金交易等投机活动。因此我认为伦敦市场没有进入投机阶段。
问：如何考量一座城市是否适合 ？
【Yolande Barnes】： 城市对海外买家的大吸引力在于所购房产能够吸引大量居住者。当地的房地产市场面临着广大的居住需求。其衡量指标就是租金增长速率，从中可看出一座城市的基本需求。重要 城市之间有一点共性，它们通常没有足够的土地开发住宅来满足不断增长的人口的居住需求。这也是伦敦房地产市场的主要驱动力，价格不断被推高。从 角度来说，这是一大利好。 者需要谨慎的是，资产价格水平与租金水平是两个完全不同的概念。也就是说，如果率下降过低，这是很强的市场信号，说明后期价格的上涨空间有限。
问：您对2015年全球热门 城市的预测？
【Yolande Barnes】：我们认为美国城市将是2015年亚洲 者的主要目的地。纽约是众多海外买家的 置业城市，但当地合作公寓制度的存在使买房变得 困难。因此迈阿密、洛杉矶、旧金山，甚至芝加哥等城市应该能吸引越来越多的 。欧洲国家主要城市也具有良好的 前景，但 将需承担欧元区经济与欧元汇率的风险，部分 者可能会望而却步。从目前来看，我们认为柏林、米兰等都是不错的置业选择。
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