[摘要] 二手房相比较新房而言，不管是价格上还是地段上，对于工薪阶层都有着极大的吸引力。但是你知道吗？二手房买卖过程中可能会涉及中“ ”的流动，鉴于此类问题的多发性和典型性，本文将为您解读涉及“原房主 的迁出及新房主的 迁入”的几个关键问题。
二手房相比较新房而言，不管是价格上还是地段上，对于工薪阶层都有着极大的吸引力。但是你知道吗？二手房买卖过程中可能会涉及中“”的流动，鉴于此类问题的多发性和典型性，本文将为您解读涉及“原房主 的迁出及新房主的 迁入”的几个关键问题。
一、 迁移属于公安机关户籍管理的范畴，人民法院不会受理及审理基于二手房买卖合同项下的 迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将 迁出，故如原房主拒绝 ，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出 。
1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国 登记条例》规定：“登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本 管辖区，由本人或者户主在迁出前向 登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销 。
按照上述规定，包括 的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关 管理职责范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及 迁出纠纷并不属于人民法院的主管范围，故人民法院无权受理与 迁移相关的纠纷。
因 的迁出需要户主的同意及 ，且需要户主提交相应的审批文件及新的 地址，在上述条件并不必备且原户主不 的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将 予以迁出。
二、原房主拒绝迁出 ，并不影响新房主在该房屋处重新 。
按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个 ，但一个 中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，确实碰到过一套房落有几个 的情形，但都属于直系或其他近亲属成年后，单独 的情形。
因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原房主拒绝迁出 或原房主无其他地址 的情形，该行为严重影响新房主的 迁入工作。我们咨询了北京市朝阳区、海淀区、通州区的户籍管理部门，目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将 迁出，新房主仍可将 迁入该房屋内，原房主的 在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的 问题。
三、新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》项下 迁出义务为由，要求原房主承担相应的违约金。
北京市目前现行的二手房买卖合同(建委版)中约定：“出卖人应当在该房屋 权转移之日起__日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有 迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的 迁出的，应当向买受人支付___元的违约金;超过__日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之__的违约金。”
如房屋买卖的双方当事人在该条款中约定了原房主迁出与房屋相关的 的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，其能得到法院的支持。
对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出 的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付迁出 的违约金。
需提请注意的是：新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主将 迁出。
四、原房主未迁出 可能存在的法律风险。
严格意义上分析，在新房主 可以迁入其所购买的房屋的情况下，原房主 未迁出对新房主而言法律风险并不大，但以下两点需提请注意：
北京市部分重点 对 的 迁入时间及适龄儿童 指标的使用有较为严苛的要求，如原房主的子女 仍在该房屋内且先于新房主的子女达到 年龄，则可能会影响到新房主子女的 问题。
如新房主拟再次出售房屋，则新的买受人通常会要求新房主将房屋内 的 予以迁出，而新房主只能将其自身的 迁出，其无能力迁出原房主的 ，
但原房主的 未迁出仍然会被认定属于违约行为，届时新买受人可以向新房主索赔。除非新房主与新买受人约定，原房主的 迁出不属于其合同义务范围。
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