[摘要] 房地产业的根本需求来自于城市化进程，而城镇化到头之时，基本也可以断定是房地产业到头之时。
这个问题比较合胃口，鉴于去年已经成功命中一回，今年也试着再来一回。
1.城镇化何时是尽头？
首先来看一下我国总人口增长情况，从下图来看，1987年是近三十年来新增人口的一个高峰，1987 年至今，每年的新增人口总体上是呈现出下降趋势的。
房地产业的根本需求来自于城市化进程，而城镇化到头之时，基本也可以断定是房地产业到头之时。
2.未来房地产行业还有多少需求？
2-1 总需求是多少？
我个人认为房地产的根本性需求来自两方面：其一是改善住房的需求，2000 年之前的原有城镇居民因为以前居住条件较差，2000 年之后有较大比例都会购买新房；其二是新增城镇居民的住房需求，主要是 2000 年之后的城镇居民进入城市后会购买住房。
美国的人均住房面积是60㎡，日本的人均住房面积是31㎡（均为网上数据），我这里还是采用日本的数据做参考了。
2000年前原有城镇人口：4.3748 亿人。
2000~2013年新增城镇人口：2.9363 亿人。
2014~2026年预测新增人口：2.7399 亿人。
假设3 : 2000 年前原有城镇居民 2000 年购买新房比例为 70%；2000 年后的新增城镇居民购买住宅比例为 100%。（这里找不到假设依据，人懒，也不想去找了，有合适依据的欢迎提供）
根据上述数据我们得到我国商品住宅的总需求大约为262 亿㎡。
实际上新增城镇居民购房比例不可能达到 100%，部分居民可能会选择经适房或保障房、廉租房等等，而这些是不计入商品住宅需求中的，因此商品住宅总需求应该是小于 262 亿㎡这个数据的。
2-2 已经被消化了的需求是多少？
根据国家统计局的数据，2000-2014 年 11 月，我国商品住宅销售面积总量为92.6 亿㎡。这个数据是实实在在的已经消化了的需求量。从下图来看，2014 年销售面积几乎不可能超越巅峰的 2013 年了。
3.房价是否会下行？
供给小于需求，价格上行；供给大于需求，价格下降。
货币政策宽松，房贷利率低，首付低，且发放门槛低，刺激需求增加，房价上行；货币政策紧，房贷利率上浮，房贷发放门槛与周期提高，需求降低，房价下行。（货币政策本质上还是影响了房地产市场的供求关系，货币政策的波动加剧或者平衡了房地产市场需求的波动）
如前面所述，房地产市场发展的半程已过，但总需求的下降未必就一定会带来房价的下降。总需求下降，供应量依然增加或保持不变，则房价会下降；若供应量也同步缩减，那么房价还是会保持平稳的。我认为而随着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐渐退出这个行业，房地产行业的供应量也会逐步降下来的，未来货币政策大放水的可能性也不高，09 年市场那种疯狂很难再出现，房价保持平稳的可能性高。
以上是整体情况，而具体城市又要具体分析。
一二线城市集中了我国好的政治、经济、教育、医疗等资源，人口持续流向一二线城市是客观规律，是不可逆的趋势。
人口会持续不断地流向大城市和特大城市，这些城市的房地产需求是高涨的，平抑房价直接有效的措施就是增加供给，但是国家去年年初又出台了一个政策——500 万人口以上特大城市不再安排新增建设用地。需求端高涨，供给端有限乃至缩减，价格怎能不涨？
4.2015年房价会怎么走？
前面说了这么多，现在预测大家关心的 2015 年房价走势。
需求面显著恶化了？没有。（台阶会一步一步下，不会一下子摔倒一楼）
供给面显著增加了？没有。
货币政策会收紧么？不会。宏观经济下行压力大，CPI 下行，可能会进一步降息或者降准，房贷利率有望进一步下调。
货币会再次大放水？不会。前面说过，09 年那种疯狂很难重演。
既然一切都没有显著的变化，而货币政策有望进一步宽松，2015 年房价的走势也就是整体平稳或者温和上行，一线城市及部分二线城市上涨或更加凶猛。
分时段来看，现在成交量已经显著回暖，预计节后价格将开始明显回暖，价格上涨的城市将会越来越多。市场热度将会自春天持续到秋天，如果货币政策能继续放宽，维持这种热度的动能将会更加强大。四季度么，如果今年是很热的一年，要小心市场又开始转向了；如果今年是温和的一年，也许这种温和能够贯穿全年。
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