[摘要] 融绿平台卖掉了，中交建高管已经进入了绿城中国董事会，绿城在规模扩张、拿地布局、融资渠道等一系列战略布局上会有何变化？这一次，刚经历过与融创分分合合的绿城会变成一个什么样的绿城？
融绿平台卖掉了，中交建高管已经进入了绿城中国董事会，绿城在规模扩张、拿地布局、融资渠道等一系列战略布局上会有何变化？这一次，刚经历过与融创分分合合的绿城会变成一个什么样的绿城？
这是地产业界非常特别的一家公司。它时而狂飙突进，时而危机四伏。楼市高潮时，它是土地市场的豪客；调控时，它是危险的公司。
这是在历次调控中历次受伤却又历次复活的一家公司。由于激进的高负债发展模式，它每次都被推向危险的边缘。
这又是追求个性、追求品质的一家公司，以及他折射在公众与同行眼中的印象，竟有天壤之别。
跟宋卫平一样，绿城就是一直以这么激进而分裂的形象出现在公众面前。浙江大学房地产研究所所长赵杭生曾经如此评价绿城：绿城符合行业未来的趋势，但不符合过去的和现在的趋势，它有点超前，在未来保障性住房和商品房泾渭分明的市场格局中，像绿城这样的开发商是有竞争力的。
不知道这一次，刚经历过与融创分分合合的绿城会变成一个什么样的绿城？
中交入主
5月18日晚间，绿城中国发布公告，中国交通建设集团有限公司下属全资子公司中交房地产有限公司，以每股11.46港元的价格，收购绿城1亿股普通股股份，占已发行股本总额约4.627%。
交易结束后，中交建将拥有绿城股份中28.912%的权益，并超过九龙仓，晋升为绿城大股东；九龙仓仍持有绿城24.287%的股份，为第二大股东；宋卫平及其一致行动人为第三大股东。
仅仅是半年前，中交建以总价约60.13亿港元收购绿城24.288%的股份，与九龙仓并列成为绿城大股东。
尽管中交集团初收购绿城在业内看来是临时起意，但从对绿城的进一步增持动作中仍能看出其在房地产领域实则有着更大的野心。
在业内人士看来，这意味着中交集团在绿城所扮演的角色将更为重要。还有消息称，未来中交集团将整合中房地产、绿城地产、中交地产等板块，终组建一家新的房地产集团。在中交集团的整合计划中，绿城这一平台显得至关重要，绿城或将成为中交集团地产板块整合后的上市平台。而绿城和中交房地产集团合并整合，势必诞生中国大的房地产公司之一。
据公开资料，此前中交集团旗下有中交地产、中房集团以及联合置业三大地产公司，有相当丰富的土地资源。其中中交地产有23个在建项目，项目总建筑面积约720万平方米。据媒体估算，中交系的土地储备量有1.7亿平方米左右，房地产板块正一步步成为中交集团近年来主力发展的业务之一。
目前，中交集团在国务院国资委监管的央企中排名第20位，房地产已经被认定为中交集团未来的主业之一。2010年中房集团整体并入中交集团，中交集团成为国资委确定的16家房地产央企之一。
对于绿城未来会对中交集团的房地产开发战略发展上起到多大的作用，业内人士直言，在绿城尚未真正稳定之前，中交集团短期内不可能有实质性整合动作。不过随着绿城的加入，显然将改变中交集团地产板块的原有格局。惟一可以确认的是，整合必将是未来的方向，而绿城这个平台对中交系的地产业务整合非常重要。
宋卫平意难平
绿城一度是行业内的标杆和标准，很多房地产同行按照绿城的标准来衡量产品品质，购房者也多看中绿城的品质，对绿城追求产品完美的态度也大多认可。
不能不说，这得益于绿城创始人宋卫平不惜成本地对品质的偏执追求。然而，市场给宋卫平的答案却不是那么风平浪静。
近年来，绿城从“收购门”、“信托门”、“破产门”再到去年与融创的分分合合，宋卫平几乎一直面临着各种风波。
2009年上半年，连环债务危机曾使绿城险遭大灾，甚至面临被收购的困境。但很快行情逆转，拥有大量存货的绿城收入蹿升，该年度其合同加协议销售额接近500亿元，仅次于万科。绝处逢生的虚惊并未让绿城改变此前激进策略。宋卫平随即提出千亿目标，并在土地市场凶猛拿地。公开资料显示，绿城2008年、2009年和2010年的销售金额分别为152亿元、530亿元和542亿元。
绿城一向以高杠杆、高负债的财务扩张手法闻名业内。然而，支撑绿城高杠杆、高负债运作的，是中国房地产业过去多年的单边上涨行情，以及绿城公司迅速膨胀的销售数据。对绿城而言，在保证产品品质的前提下，融资与拿地策略尚在其次，政策才是大的变数。
这个变数，在2011年限贷、限购双重调控压力向房地产业袭来时，绿城开始不堪重负。
去年，绿城在经历了与融创中国7个月的恩怨纠葛之后，终选择分手，并在5天后与中交集团签署战略合作协议。
绿城复杂的股权变动更是让宋卫平意难平，显而易见，股权变动带来的是权利的变动。宋卫平曾笑称，愿意成为一个“打工者”。但是，对于这家自己一手打造的公司及其品牌形象，宋卫平很难甘心让别人随意改变。这一次央企一跃成为大股东，宋卫平能否继续掌控他一手打造的绿城？
目前，绿城董事会共有6席董事席位，包括执行董事四名，宋卫平、寿柏年以及中交建代表朱碧新与孙国强;九龙仓方面则占据两席非执行董事席位，分别为内地首席负责人周安桥，九龙仓集团财务总监徐耀祥。
实际上，这次卖股份给中交集团的罗钊明在转让股份前，就曾与九龙仓进行过沟通。绿城高层人士透露：征询过九龙仓的意见，但九龙仓不愿更进一步，而中交集团的态度则十分明确，就是希望通过绿城能做大做强房地产业务。
中交集团似乎在下一盘大棋。中交集团总经济师刘文生不久之前接受采访时说：“只有有了足够的投票权，才能够保证我们行使决策权。其次在管理层，要改变管理架构，包括内控、决策。重要的是，只有建立比较良好的现代公司治理结构，绿城才能够进入健康发展的循环体。”他指出，虽然绿城在治理基本架构没有太大问题，但事权管理，特别是市场战略、业务发展战略、内控方面没有达到中交集团的标准。
另一方面，绿城中国董事会秘书冯征却表示：“中交集团不会再派更多高管了，剩下的高管都是沿用原来绿城的高管人员。中交集团比较满意的主要是宋卫平，同时也看中绿城团队的能力。”
但此前担忧宋卫平能否掌控得了绿城的各界人士仍然关注此次股权变动后，宋卫平在绿城的发言权会不会再次变小。在引入中交集团后，宋卫平的职务由绿城董事长变成了董事会联席主席，并与中交集团派出的朱碧新共同担任这一职务。
并且据可靠消息，中交集团还准备继续通过要约收购的方式，来获取绿城股东手中更多的股权，不断扩大在绿城的持股份额和话语权。绿城高层人士也不断透露，中交集团想继续增持绿城的意愿很强。
绿城何去何从
自从去年12月央企中交集团接盘后，绿城中国成为一个央企、港企和民企三种不同类型混搭而成的混合所有制企业。
但是众所 ，混合所有制并不好“混”，单是企业文化与做事风格的协调，国企与民营企业之间就还有很长的路要走。
当初引入中交集团时，双方都很客气。中交集团负责人刘起涛对外表示：“未来，中交集团将会委派董事和高管人员到绿城中国，绿城中国也会引入央企风险管控机制。”
不过，在中交集团参与进来后的这5个月，人们看到与绿城有关的，更多的还是宋卫平的身影，中交集团似乎在扮演财务投资人的角色。
但业内更好奇的是，融绿平台卖掉了，中交建高管已经进入了绿城中国董事会，绿城在规模扩张、拿地布局、融资渠道等一系列战略布局上会有何变化。
无法否认，借助央企中交集团的融资能力，绿城的融资成本将大幅降低。
由于对开发商的资金要求很高，目前的地产公司中做豪宅的已经越来越少。而中交集团的土地储备比较多，这一特点有利于未来绿城做不同产品，而不是局限于豪宅。此前宋卫平也曾透露，该公司可能未来会开发更多的刚需楼盘，不排除这会成为中交集团入主绿城的新战略。宋卫平曾对外称，绿城的刚需新产品利润率可能为5%－7%，房地产未来将从暴利时代转向“赚不到什么钱的时代”。
而在此之前，不掏钱、不拿地，以建设、管理和品牌输出为主的绿城代建模式，已经有意无意中成为绿城集团可依赖的突围路径。目前绿城代建业务分三种模式：项目代建、资本代建和安置房代建。项目代建的合作方需要提供干净土地及资金，绿城建设承担开发任务；资本代建需要合作方募集资金，绿城负责拿地与开发；安置房建设自然要与政府合作，为其代建各类保障房。
如何让绿城不再站在悬崖边跳舞，是宋卫平接下来应该思考的问题。业内人士坦言，房企抱团进行战略合作是迫在眉睫的事，无论经营状况如何，都应该积极主动寻求战略合作伙伴，这是目前房地产市场关键的一步，甚至比传统拿地等战略扩张的意义更大。
>>延伸阅读
2015年房地产上市公司概况
2014年中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态，在房地产行业调控政策回归常态化、市场进入调整期的背景下，一批房地产上市公司顺应行业新常态，踩准市场节奏主动调整经营策略、积极创新营销手段，取得了优良的业绩，展示出较高的经营水平，彰显了投资价值。
《2015中国房地产上市公司10研究报告》显示，绿城中国在“2015中国大陆在港上市房地产公司综合实力10”中，排名第八。其他上榜企业分别为：万达商业、中国海外发展、恒大地产、华润置地、龙湖地产、碧桂园、远洋地产、富力地产、方兴地产等。
而“2015沪深上市房地产公司综合实力10”则分别为：万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金融街、金隅股份、金地集团、荣盛发展、首开股份、世茂股份等10家沪深上市房地产公司。
2015房地产上市公司特点
2014年，国内房地产市场处在深度调整期，受到市场需求增速放缓、成本费用占比提高的负面影响，房地产上市公司的经营业绩增幅出现回落、财富创造能力面临挑战、负债压力有所增加，但是，房地产上市公司通过合理调整经营节奏、优化产品结构、创新营销策略，仍然取得了较好的经营业绩。
(1)经营状况：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间
2014年，房地产上市公司的业绩规模再创新高，沪深上市房地产公司营业收入均值为65.48亿元，同比增长16.62%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为226.22亿元，同比增长16.39%。
同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.76亿元，同比增长6.45%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元，同比增长5.5%。房地产上市公司净利润增速降低，主要受到两方面因素影响：一是企业为了应对市场调整期面临的去化压力，主动调整价格加大促销力度；二是近年来土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的一部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。
面对利润率持续下行的压力，房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障盈利空间：，推行标准化管控体系；第二，拓展多元融资渠道；第三，建立与上下游企业的采购战略合作；第四，谨慎吸纳项目资源。
(2)股东回报：资产水平稳中有降，经济增加值出现下滑
2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。
2014年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.96亿元，同比上升42%，税后净营业利润均值同比增长30.59%，增幅高于资本成本均值增幅，财富创造能力整体得到提升；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为1.46亿元，同比大幅下滑了64%，主要源于税后净营业利润的增速明显低于同期资本成本增速。
(3)财务稳健性：负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大
截至2014年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.1%，同比分别小幅上升1.09个、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45个、4.16个百分点。
2014年，房地产上市公司的流动性较上年更加趋紧，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值分别为-0.49元、-0.32元，同比分别下降0.11元、0.21元。
(4)投资价值：房地产板块跑赢大盘，政策利好提升部分企业投资价值
2014年，房地产板块表现出色，全年上证地产指数和深证地产指数分别上涨86.14%、60.17%，跑赢大盘。截至2014年底，沪深上市房地产公司的平均市值为130.64亿元，同比上涨74.72%；大陆在港上市房地产公司平均市值为180.79亿元，同比上涨7.16%。
与其他各板块相比，目前房地产板块估值水平仍然处于低位，牛市背景下估值洼地有望进一步被填平，降息降准、再融资松绑、房企转型、销售回暖等因素将提升估值修复速度。发展前景好、投资回报较高的房地产上市公司将获得资本市场更多青睐。
2015房地产上市公司趋势预测
清华大学房地产研究所所长刘洪玉：我国房地产上市公司的营业收入增速继续回落，资产水平稳中有降，整体负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大。对于未来房地产板块的投资价值，该报告指出：去年房地产板块显著跑赢了大盘，今年在各项政策利好的叠加下，部分企业投资价值将提升。
海通证券首席经济学家李迅雷：预计下半年，一线城市房价反弹明显，涨幅大；二线城市次之，涨幅低于一线城市；三线城市还是面临着去库存比较大的压力。随着各项政策利好不断叠加释放，楼市供需环境迎来改善，部分上市房企的投资价值将提升。
《2015中国房地产上市公司10研究报告》：2015年，去库存将是房地产市场的主基调。随着2015年货币政策支持力度的加大、降息降准利好的推出，购房需求将逐步得以释放，对房地产上市公司的业绩增长起到催化作用。趁此有利时机，房地产上市公司需要紧密结合市场形势，灵活调整经营策略降低市场风险，保持传统业务领域的稳健发展。此外，房地产行业分化格局仍将持续较长时间，房地产上市公司一方面要继续注重强化内部运营管理、提升财务安全性，保障业绩高质量、稳健发展，另一方面也要围绕自身业务特点、借助资源优势，积极开展业务创新，为业绩的长远发展开拓新路径，为股东、社会创造可持续发展的价值源泉。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
