[摘要] 在市场经济的规则下，会出现供需的矛盾，即在一段时间内供给会紧张，一段时间内供给又会过剩，这是商品经济、市场经济的普遍规律。但中国的房地产，自身有鲜明的特点，和国外的房地产业有很大区别。
在市场经济的规则下，会出现供需的矛盾，即在一段时间内供给会紧张，一段时间内供给又会过剩，这是商品经济、市场经济的普遍规律。但中国的房地产，自身有鲜明的特点，和国外的房地产业有很大区别。
，中国的房地产商和政府利益紧紧绑在一起，因为房地产商要靠卖房子获取利润，而政府靠土地出让金维持运转。假使仅仅由市场推动，商品在某些境况下会出现积压，但在一段时间内会出现缓解，而中国的房地产业在政府和市场双重推动下，它的矛盾就会持续放大。
第二，房地产和其他商品不一样，房子占用的空间资源大，影响的产业链长。上世纪90年代，工业制成品过剩问题特别突出，当时提出推进城镇化战略的意图就是要解决工业制成品过剩的问题。我们那时候想，如果有几亿农民进城，那么他们租房、购房都会带来家庭制成品的购买需求，包括电冰箱、洗衣机、电视等等，以此就可解决内需问题。
但是工业制成品的库存和房地产的库存不一样，房地产所占用的资源和工业制成品是不可同日而语的，所以房地产出问题引起的社会反响更大，引起产业链的波动也更大。房地产供求之间出现的矛盾会形成连锁反应，甚至成为导致经济下滑的重要原因。
所以，房地产商和地方政府的利益关系，以及地方城市发展模式和房地产开发商的利益结合，都极大推动和形成了这种过剩。这是造成当前房地产结构性波动一个非常重要的中国特色的原因。
房地产的第三个阶段也难持续
我们怎么来看这种结构性的波动呢？我想举几个数字请大家进一步了解：
，中国的城镇化在加速进行中，而不是完成时。欧美国家的房地产泡沫是在城镇化已经完成之后出现的，城镇化率都达到70%、80%以后，而我们现在城镇化率不到55%，户籍城镇化率还不到40%，大量农村人口还在进入城市，有2.5亿农民在城市打工，8000多万人口在城镇间流动。未来即使每年城镇化率提高1个百分点，那么每年大概还有1600万人要进入城市，到2030年，还有2亿多人要进入城镇，对住房能没有需求吗？所以，房地产的长期趋势是看好的，但是短期波动确实非常严重。
第二，从收入上看，根据经济学家王小鲁的推算，2011年城镇10%的高收入家庭的人均可支配年收入为18.84万元，这部分人口约1.36亿人，比日本总人口还多，而另外10%的较高收入家庭的人均可支配年收入约为7.96万元，较高收入家庭和高收入家庭的人口加起来共2.7亿。这个群体的购买力是非常强劲的。
我国有13.6亿人口，在经济水平不断增长的情况下，还有很多人将逐渐跻身于高收入和较高收入人群的行列，特别是随着国家缩小贫富差距的政策幅度越来越大，这个收入群体的规模会越来越大。而欧美国家基本靠海外市场来解决这个问题。这意味着，我们将还有非常强劲的国内需求。
第三，对房地产的认识。中国的房地产经历过几个发展阶段：阶段是上世纪80年代前，是满足基本居住需求的阶段；第二阶段是上世纪80年代后，特别是上世纪90年代到21世纪初，更多注重房地产的视觉效应，称为视觉阶段。现在我们还可以看到很多房地产小区打出“生态、绿色、水系”等概念，这些概念在中国曾风靡一时，大量房地产小区的开发就是这种模式，也因此导致资源配置效率严重下降、土地利用粗放、发展成本过高等弊病，到现在这种模式已经走到了尽头；第三阶段是21世纪初至今的万达“综合体”模式，这种商业地产开发模式在一定的空间内可以满足各种消费需求，包括文化、餐饮、娱乐等消费需求，改变了城市的空间形态，提高了城市人口密度。这种综合体模式正在迅速扩张，到什么程度呢？从中等城市向小城市扩张，甚至到达一部分人口规模较多的小城镇。
但是，现在地产商也感到了“综合体”模式面临的转型压力。因为1000万以上人口的城市有5个，100万以上人口的城市有84个，20万人口到50万人口的城市有434个，5万人口以上的城镇合计有1500多个，即使把这些城市全部分割成5万人的城市或者10万人的城市，那也就是几千个，因此市场总是有限，综合体模式没法一直持续下去，后一定会走到尽头。
那我们怎么办？在面临结构性过剩的时候，房地产要面临什么样的转型？，不要被短期的利益压力所困扰；第二，不要被传统发展轨迹所约束，过去的发展轨迹就只是拿地、卖房子；第三，要加强研发。我们知道，一种商品要在市场上占据领先的位置，要靠研发，上世纪80年代，大量制成品过剩，但有几家企业独占鳌头，因为他们及时更新了知识储备、加强了研发，满足了更先进的消费需求。房地产业发展也是如此。要想占领市场，要提早进行知识储备。这就是研发。
在“互联网+”的基础上来认识房地产
那研发什么呢？我们过去看到的房地产的变化更多是房屋和社区结构的变化，我们看到的家庭变化更多是沙发、厨具、洁具的变化，即物体形态的变化，消费的变化也是在固定的点上，是传统商业在一个固定空间上的变化。但是现在，智能技术和互联网改变了我们对社区甚至对城市的认识。
在日本，距东京不到30公里的柏之叶，是一座大概25000人的城市，集聚了三菱、东芝、松下等25家企业，以降低能源消耗为目标，试图打造智慧城市。松下电器的智能家庭，所有的电器设备都处在智能控制下，可根据家人的生活习惯自动来调节温度、湿度等家庭日常环境。他们把松下电器智能家庭的智能管理系统延伸到社区，成立了智能控制中心来控制整个社区中每个家庭的能源消耗，具有自动调节的功能，当白天用电量低的时候，控制中心把所有电力储存进一个大的储存器系统，当晚上用电量增加的时候，就把电力释放出来；对于用电量少的家庭，社区会给一些公共服务项目作为奖励。当然，这只是一个以降低能源消耗为目标的社区智能管理模式。
在中国互联网发展日新月异的今天，我们可能已 出了这个范畴。比如，乐视，我们以前看电视，只能是电视台播什么，我们就看什么，而现在的乐视电视有大容量的储存空间，我们想看什么节目就可以选看什么节目。过去的房子只满足居住的功能，而现在，远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入家庭。那如何把这些不同要素都组织到家庭中，组织到房地产的概念里呢？这是我们讲的“跨界”，不仅包括家庭内部的“跨界”，还有社区建设的“跨界”以及城市管理的“跨界”。
今年上半年我去了韩国的松岛智慧城，那里白天活动着30万人口，但晚上只有8万人居住。松岛建了城市控制中心，全市所有交通路口和大大小小的角落布满了摄像头，试图通过控制中心的智能管理来完成交通控制和治安管理。我想，这是过去的思维方式。今年上半年我去了柏林，柏林有360万人口，才安装了360个摄像头，因为那里的老百姓注重隐私，不愿意安装这么多摄像头。而像北京，有2000多万人口，这么大的城市，我们所面临的社区管理不可能都被摄像头所覆盖，任何琐碎的公共服务事项也没法全被摄像头覆盖。而且，这种智慧城市是碎片化的。真正的智慧城市应能满足多方面的需求，包括市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府公共服务的需求，把所有这些需求都整合到一起，才能成为智慧城市。
现在，互联网能提供的保障，已经远远超出了固定的摄像头所能提供的。市民通过手机，能实时拍下城市每个角落发生的事情，上传到微博、微信，而且时间、地点、事件的细节全具备，控制中心可以根据这个信息及时处理。例如，前几个月在北京西便门发生了一起交通管制案件，一辆汽车试图闯过交通管制，交警当时没拦截到，让他跑掉了，但很多人发了微博、微信，结果下午两点钟他就被抓到了。可见，每个手机用户对信息的反馈或者提供任何一个事件的发生场景，都蕴含着巨大的资源，如果能充分利用好网络上发布的信息，一定能提高城市治理效率和水平。
这几年关于智慧城市的研究，很多政府官员、学者提出“大数据”，但是我认为大数据面临的体制障碍很多。现在由政府推动大数据发展已经越来越难，因为政府没钱。可如果是一个有几百亩土地的房地产商，在他的房地产概念上融合所有互联网要素，那这个房地产概念就会发生根本变化。所谓“跨界”就是房地产商不再是传统搞开发的房地产商，而是在房子、社区建设的过程中和其他的产业、行业紧密结合，不仅卖房子，而且卖服务，通过房地产来卖服务。跨界之后，还要分享，不仅仅是考虑自己的利益和盈利模式，而是和其他产业、行业共同分享未来房地产发展模式中形成的收入，这需要在设计过程中就考虑到未来的模式。
我们过去的社区服务是一种收费的模式，现在很多互联网企业的经营模式已经发生了变化，有句话叫“羊毛出在猪身上”，即通过一种模式来扩大影响力，去营销另一种产品。社区服务是多方面的，需要水系等好的环境，孩子需要活动的场所，我们还有洗衣服务、餐饮服务、打扫卫生等物业服务需求，通过什么方式才能把他们组合到一起，并和家庭进行衔接呢？这需要房地产商开始设计楼盘的时候，就注入这些理念和因素。
房地产是和城市紧密联合在一起的，多个房地产在一定的空间内组合，就形成了城市，进而功能发生了根本变化。城市不仅仅在这个空间内满足每个家庭的需求、市场的需求，还要提供公共服务。当这种智慧社区模式建成并推广出去，形成无数个智慧社区，并关联组合的时候，就变成了智慧城市。到那时，大数据就会真正发生作用。
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