[摘要] 随着二手房中介各种坑骗房东、赚取暴利等负面新闻的层出不穷，消费者逐渐对二手房中介失去了信心与信任，作为普通的消费者买方和卖方，如何规避在房屋买卖中可能存在的安全隐患？如何有效保护自身财产？如何选择一家 的中介机构？
随着二手房中介各种坑骗房东、赚取暴利等负面新闻的层出不穷，消费者逐渐对二手房中介失去了信心与信任，作为普通的消费者买方和卖方，如何规避在房屋买卖中可能存在的安全隐患？如何有效保护自身财产？如何选择一家 的中介机构？
通过房地产中介机构进行的 二手房交易，都要经历以下八个步骤：
1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋 权证书、身份证件及其他证件；
2、 签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、 办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、 立契: 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、 缴纳税费:税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、 办理产权转移过户手续: 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋 权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、 银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋 权证后，银行将贷款一次性发放。
8、 打余款完成交易：买方领取房屋 权证、付清 房款，卖方交付房屋并结清 物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
八招巧选二手房
招：地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来 。对于购买二手房长期 人群而言，好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其 也将较为可观。
第二招：房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前杭州二手房市场而言，上世纪80、90年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
第三招：户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
第四招：房屋产权验仔细。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。
第五招：装修结构弄清楚。二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
第六招：屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。
第七招：物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。
第八招：探访邻里是否和睦。邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
自330新政之后，成都二手房交易逐渐火爆。专业人士认为：在传统的淡季，二手房领涨楼市，那么，未来二手房成交将迎来新的高峰，租金还将上涨。但购买二手房有哪些手续费，比例是怎样的？二手房交易涉及十一大费用 你造吗?
一、营业税：由卖方承担。纳税办法：1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.65%；2、房产证满5年的，并且面积在144平方米以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.65%；3、房产证满5年的，并且面积在144平方米以下的不需要缴纳。
2011年1月，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、个人所得税：由卖方承担。房产交易盈利部分的20%或者房款总金额的1%。若房产满5年并且为 住房的可申请免除。
三、土地金：由卖方承担。房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。
四、契税：如果您的房屋面积超过90平米，不能够享受国家契税优惠政策只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担。
五、交易费：6元/平米，双方各付一半。
六、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
七、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
八、核档费：50/宗。
九、贷款担保费：贷款额的1%。
十、评估费：评估值的1.5%。
十一、中介费：依照中介公司标准。
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