[摘要] 对于未来房价走势，出现了截然相反的两种论断，一种认为热点城市集聚了全国的优势资源，人口持续流入，未来房价依然看涨；而另一种则认为，这些城市房价已经接近“天花板”，未来不排除调整的可能性。
近期部分热点城市房价快速上涨成为人们关注的焦点，上海二手房频繁“跳价”、南京“棉被哥”连夜排队购房、“一线城市房产总值能买下半个美国”等新闻也不时挑动着购房者的神经。
对于未来房价走势，出现了截然相反的两种论断，一种认为热点城市集聚了的优势资源，人口持续流入，未来房价依然看涨；而另一种则认为，这些城市房价已经接近“天花板”，未来不排除调整的可能性。
那么，房价是否真的要进入新一轮上涨周期？哪些城市在涨？为什么会上涨？未来房价是继续涨，还是会波动？
带着这些疑问，中指研究院对近期楼市发展情况进行梳理，用数据说话，解析目前房价情况，并对未来市场变化进行了探究。
房价新一轮上涨周期又来了吗？
根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅价格自2015年5月以来持续上涨，至2016年2月已连续10个月上涨，累计涨幅为5.4%，但每月环比涨幅均在1%以内。
可见，从范围看，近一年来新建住宅价格保持了平稳上涨的态势。
当然，整体房价上涨，并不代表所有城市都在上涨。部分需求旺盛城市房价上涨，而库存压力较大的三四线城市仍在下跌。据新发布的2016年2月中房指数系统百城价格指数报告显示，100个城市中，61个城市新建住宅价格环比上涨，38个城市环比下跌。虽有深圳、苏州等城市房价环比涨幅超过5%，但也有宜昌、海口跌幅在2%以上。
表：2016年2月新建住宅价格环比涨跌幅前10城市
哪些城市在上涨？
一线城市
此轮房价上涨中，一线城市涨幅大，深圳、上海、北京表现尤为突出，但四个一线城市的上涨幅度却分化明显，这与城市自身特点密切相关。
促使这类城市房价上涨的共性因素是：
◆ 长期存在的供不应求现象，一线城市对人口、资源及财富的聚集力强，各类需求旺盛，而供应量相对不足。
◆ 成交结构影响，宽松政策支持下改善性需求迅速释放，“以房换房”人群支付能力较强。
◆ 市场货币充裕，优质投资渠道不足，一线城市房产成为重要投资标的。
深圳：这一轮房价上涨持续长，累计涨幅大
一线城市中，深圳房价先上涨，且涨幅明显高于上海、北京、广州。百城价格指数数据显示，深圳房价连续18个月上涨，2月深圳住宅价格环比上涨5.41%，同比上涨52.55%。
市场特征：
◆ 市场供应不足，导致商品住宅长期供不应求、房价飙升；
◆ 楼市政策持续宽松，改善性需求大幅释放，中高端楼盘成为成交主力；
◆ 二手房与新房价格“涨升不断”，互相带动房价上涨预期；
◆ 互联网热潮及金融市场快速发展催生的财富人群购买力旺盛。
近期上涨原因：
上海：阶段性供应减少拉动房价短期“急升”
上海新建住宅价格自2015年1月以来持续上涨，截至2016年2月已连续14个月上涨，累计涨幅达16%。
市场特征：
◆ 2015年上海楼市火热，成交面积大幅上涨39%，并持续到2016年；
◆ 2015年11月至今，商品住宅连续四个月供不应求，导致部分“恐慌性购房”；
◆ 2015年120平米以上的改善型住宅成交量增幅超5成，300平以上的豪宅项目成交量增长近6成，带动上海房价
整体上涨；
◆ 近期上市的新房项目以首置和首改为主，改善性房源稀缺，加剧供应压力。
近期上涨原因：
北京：相比深圳、上海，北京房价涨幅略“温和”
与深圳、上海相比，北京房价涨幅相对温和。鉴于北京限购政策为严格，限制了部分投资需求，市场整体供求关系也较为稳定，市场出现较大起伏尚不具备基础。2月北京住宅价格环比上涨0.21%，同比上涨8.99%。
近期上涨原因：
二线热点城市
南京、苏州等热点二线城市房价已持续上涨一段时间，近期涨幅进一步扩大。
这类城市房价上涨的基本因素有：
◆ 受持续宽松政策影响程度大，住宅成交量大幅上升。
◆ 供应量明显减少，2月销供比大幅攀升，市场供不应求矛盾非常严重。
◆ 一线城市房价上涨势头强烈，对热点二线城市起到一定带动作用。
南京新建住宅价格已连续11个月上涨，2月住宅均价为15323元/平方米，环比上涨1.91%，同比上涨11.29%。
近期上涨原因：
苏州：供应量持续下降，2月房价涨幅超5%
仅4个月苏州新建住宅价格上涨12%，其中，2月环比上涨5.56%，涨幅大，同比上涨12.34%。
近期上涨原因：
三线热点城市
惠州、东莞、佛山、廊坊、保定等一线周边城市房价也有较大涨幅。
这类城市房价上涨的原因是：
◆ 一线城市房价持续上涨，部分住房需求分流到这些周边城市
◆ 紧邻一线城市，区位优势明显，承接大量产业、人口转移；
◆ 穗深莞“1城市圈”、广佛同城、京津冀协同发展等利好政策规划和效应，也对这些城市楼市起到重大推动作用。
东莞：穗深莞“1城市圈”下房价快速上涨
因深圳房价大幅上涨，部分购房者选择到东莞置业投资，导致东莞房价上涨，近两个月涨幅更加明显，1月环比上涨5.07%，房价水平首次破万元，2月环比继续上涨4.18%，同比上涨17.04%。
佛山：广佛同城规划利好，承接广州外溢需求
佛山住宅价格水平相对广州较低，随着广佛同城规划不断深入推进，越来越多广州购房需求流入佛山，带动佛山房价明显上涨，2月佛山住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨3.67%。
廊坊：京津冀协同发展步入攻坚阶段，廊坊房价进入新一轮上涨周期
廊坊作为京津1经济圈的中心地带，其便利的交通、相对较低的房价成为购房者选择在廊坊置业安家的重要原因；具备紧邻北京都市圈的区位优势，承接了大部分北京因限购而溢出的购买力；另外随着京津冀协同发展不断推进，该地区发展前景较好，也成为很多投资者的理想选择。2月住宅价格环比上涨1.64%，同比上涨7.91%。
这轮上涨会持续吗？
◆ 一线城市短期房价上涨较快，风险也在集聚，市场将逐步回归理性
◆ 热点二线城市具备一线城市的经济社会基础，且较大受益楼市宽松政策，仍具潜力
◆ 其它三四线城市房价将趋于稳定，政策刺激下成交量有望提升
1宏观经济方面——经济下行压力较大，房地产仍将继续发挥支柱作用
目前我国劳动力人口逐步回落，人口红利开始消退，2015年GDP累计同比增速下降至6.9%，为25年来低水平。2016年2月制造业采购经理指数为（PMI）为49.0%，较1月下降0.4个百分点，收缩幅度扩大，制造业动能持续减弱，经济增长仍存在下行压力。从历史数据看，房地产市场和整体经济呈相互影响的态势，经济增速趋势性下滑，在一定程度上影响房地产市场需求，而房地产开发投资增长放缓也必然会拖累整体经济增长，所以未来经济增长仍将依赖于房地产开发投资企稳。在“大众创业、万众创新”短期内难以形成规模、制造业低速发展的背景下，房地产业仍将成为经济平稳发展的主要引擎。
2供求方面——房价大涨城市供应量将逐步释放，库存较大城市将继续控制供应
一线城市及重点二线城市近期房价上涨过快，多因供应量大幅减少，3月份是楼市传统销售旺季，房企将加大推盘力度，随着供应量增加，房价上涨态势将有所趋缓；而三四线库存量较大的城市地方政府已经在控制土地供应，同时出台补贴政策鼓励需求释放，未来库存量将有所下降。
3货币方面——中央将继续实施稳健的货币政策化解市场风险
从美国、日本房地产市场发展经验来看，这两个国家的楼市大波动都是在城镇化进程基本结束、短期内货币趋紧等背景下发生的。而目前我国仍出在城镇化快速发展阶段，未来将有大规模的农村人口进入城市；目前楼市库存压力仍较大，房地产开发投资已显著下降，在这种情况下，中央会继续实施稳健的货币政策和灵活的汇率政策，通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险。
4政策环境方面——宽松政策逐步落地实施，政策将坚持分类指导、因地施策总基调
在中央将去库存作为2016年重点工作的大背景下，相关部门已出台降首付、降税率等政策，后续随着政策在各地落地实施，更多购房需求将逐步释放。同时，库存高企的三四线城市也在灵活采取财税减免、公积金政策调整等扶持方式刺激住房消费；而房价上涨较快的一二线部分城市将根据地方市场变化进行相应调整，甚至收紧政策，市场热度将逐步冷却。
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