[摘要] 今年以来，热点楼市明显回调，1-2月累计成交量下滑40%，但三四线楼市回暖。
三四线楼市超预期回暖，其激励因素是热点楼市辐射和溢出效应。本轮楼市回升与2009-2010年那一轮很类似，即持续的政策激励。同时，两轮楼市回升均伴有明显的辐射和溢出效应，即大城市楼市火热带动三四线楼市回升。
今年以来，热点楼市明显回调，1-2月累计成交量下滑40%，但三四线楼市回暖。
今年前两个月，62个城市中有23个城市商品房成交同比增加50%以上，绝大部分是三四线城市。热点城市房价基本停涨，但三四线城市新房价格近几个月均保持上涨态势。
2017年，热点城市供求将回落，600多个三四线城市将成为楼市走向的大决定因素。但是，就在去年下半年，三四线楼市还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中。
2016年底，三线和四线城市在售库存消化周期分别为20个月和50个月，考虑到还有在建未售、未开工项目，广义库存需3~5年才能消化。城市化转入“大城市化”后，三四线城市人口净流出，楼市前景更不乐观。
此轮三四线楼市回升是否可持续？
热点楼市在2016年10月紧缩以后，三四线楼市整体开始回暖。2015-2016年，热点城市房价暴涨，大城市置业门槛抬升，需求溢出到三四线城市。另外，近年来高铁四通八达，三四线城市与大城市之间互联互通，通勤成本降低，大城市购房需求实现的半径不断向外延伸。
从春节前后楼市看，三大都市圈内三四线楼市表现稳定，少数热点城市有所回调，这一方面是前期上涨后盘整的结果，另一方面部分城市也出台了调控政策。
随着互联网普及、城镇建设加快、高铁和公路等路网密布，农民消费观念和倾向也向城市靠拢，进城购房轰轰烈烈。目前，在内地多数乡村，进城购房已经成为农村居民结婚的必备要件，成为是否进入小康的象征。2016年，有的城市农民工和农民买房占整个城市房产交易量的50%，有的县城70%的房子由农民买走。
2017年，针对三四线城市的“去库存”战略和既有扶持政策未变。同时，管理层也明确提出，“去库存”要与城镇化、都市圈结合，疏导大城市需求到周边城市，推进三四线城市和大城市间基础设施互联互通。
另外，银行按揭投放向三四线城市转移，据调研，三四线城市按揭买房占比从2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供应存在周期，三四线楼市库存消耗还将继续。综上，三四线楼市将继续回升，这也是2017年楼市高位企稳的关键。
2016年，300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米，三四线楼市和“返乡置业”尽管火热，但很多购房行为因房价上涨而驱动，很多售出去的房子无人居住，未来可能投入二手房市场。因此，三四线楼市回暖态势或难维持。
大城市人口吸附能力已经很强，三四线楼市走向健康有两个关键：一是增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，促进公共服务均等化，农民工和农民进城享受同等服务；二是推动农业产业化和规模化、农村土地流转，以此为基础实现本区域农民收入增长，并促进区域内农业人口在城市积聚。
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