[摘要] 随着市场行情的一度走热，新房房源的断供，越来越多人瞄准了二手房，然二手房同样存在隐性潜规则、买卖风险多、维权不易等问题，市场上也经常爆出各种买卖纠纷。
随着市场行情的一度走热，新房房源的断供，越来越多人瞄准了二手房，然二手房同样存在隐性潜规则、买卖风险多、维权不易等问题，市场上也经常爆出各种买卖纠纷。
今天，小编就给大家普及一下二手房的购房小知识以及如何能大程度的规避风险。
一、买房前，来看下现在的购房政策
许多城市实施限购政策，有的城市规定，非本市户口，限制购第二套房产。
了解这些后，就请各位评估自己的购房能力，做好买房前的准备，尽量不要给自己太大负债压力。
二、购买二手房应该注意的风险
去年，市建委公布了一组小数据，据统计，2016年10月、11月的二手房交易撤件量分别为42件和50件。随着房地产市场的大热，嘉兴二手房市场也持续火爆，交易量不断突破新高，交易撤件量也随之不断增加。从部分中介人士及购房者中调查了解到，交易撤件量较大原因主要是前期二手房市场紧张氛围，导致买卖双方仓促入市，对购房信贷、税收等政策以及成交价格等方面考虑不足。
主要表现为几个方面：一是买方资金无法按期到位，导致违约撤件。二是对成交价格有争议，导致撤件，甚至引起法律诉讼解除合同。三是买卖双方对房屋情况、政策没了解清楚，仓促入市。
因此，市建委也呼吁二手房买卖双方在过户流程中都不可操之过急，要理性思考，为自己的切身利益做好保障，严格按照有关部门规定的流程和手续办理，减少不必要的麻烦和纠纷。
下面，小编就为大家罗列一些购买二手房时应注意的风险事项：
1、务必要核实卖方身份
在签合同前，买方一定要核实卖方身份，清楚卖方是不是真正的房屋产权人，可以要求卖家提供合法的证件，包括房屋所有证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。
2、提前做好房屋产权调查
房屋所有权证有可能作假，所以一定要到房管局查册核对真伪，并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外，还要注意是否存在依法被查封或转让，或以其他形式限制房屋所有权转让的情况，避免付款后房屋无法交付。
3、房屋共有人
要仔细查看业主的房产证，看是否有房产共有人。如果有，在签订合同时就必须要共有人一起签字。
4、房屋是否被出租
《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，如果房屋已出租他人，会导致买方购买后无法实际居住。如果有，尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。比如让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；或者让房东直接与租客解约。
5、房屋是否为合同房
合同房，简单的说，就是仅有购房合同，但证件不全的房子。没有房产证的房子，是无法办理过户的。有些合同房是可以取得房产证的，只是暂时未取得；而有些则是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理。买房的时候，一定要注意问是否取得了房产证，这样才能明确房屋的土地性质、了解房屋有哪些共有人，避免不必要的纠纷。
6、房龄要弄清楚
房屋年限是影响房价的重要条件，同时也会影响按揭贷款年限，如果房龄太旧，部分银行会拒绝办理贷款，所以千万要在购买前核实清楚。
7、违约责任
为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。如买方给了定金后，卖方毁约或过户期间房产遭到查封等，均视为卖方违约；如采取按揭贷款的方式购房，对由于买方征信、银行贷款收紧等原因导致没有获得银行贷款或额度不够的后续处理方式也要约定，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
8、阴阳合同
有些人为了避税，会签订价款约定不一致的阴阳合同。一旦产生法律纠纷，法院会认定阴阳合同为真实的买卖合同。所以，千万要避免签订阴阳合同。
9、落户、就学问题
现在很多家长会为孩子购买教育地产，但一定要注意，不要随意听信中介或卖家说辞，不是所有学校周边的房子都是学区范围内的房子，在购房时，一定要看看所选房源是否在学校划片之内，就学名额是否还在，并做好实地考察了解学校入学规定，同时，注意落户问题，以免日后耽误孩子就学，避免不必要的麻烦。
10、物业交割问题也要提前约定
此外，购买二手房时还是尽量通过中介，虽然目前中介参差不齐，但还是建议通过中介购房，毕竟私下自行交易的风险还是很大的，例如一房多卖的情况，会惹来诸多麻烦。
三、以下几种二手房不建议买
1、小产权、安置房等。因为这类房子很有可能产证不齐而无法正常交易。
2、没有电梯又没有好学区的多层小区。老龄化的时代来临，没有电梯的房子逐步会被人所抛弃，尤其顶楼。
3、没有地下车库或车位严重不足的小区。现如今汽车拥有量增长速度，未来几年，停车难的老小区一定卖不上价。
4、物业口碑非常差的任何小区。物业是一个小区的重要因素，物业不好，小区质量会大打折扣。
以上购房建议为小编个人拙见，仅供参考
四、后颇一份二手房交易流程
二手房交易流程设置
1、买卖双方到交易大厅签订买卖合同，进行交易受理，窗口出具交易受理单给客户签收，5个工作日后（期间可交费），签收客户持交易受理单到领材料窗口领取缴税材料与合同；
2、客户凭缴税联系单，缴纳契税；
3、完税后到不动产登记部门办理房屋转移登记。
附件：复件 收件材料 交易受理材料
（一）买卖双方有效身份证明；（原件、复印件2份）；
（二）房屋所有权证和国有土地使用证或不动产登记证书；（原件、复印件2份）
（三）契证；（复印件1份）
（四）房改房、经济适用房、合作建房、安居房等须提交上市审批意见；（原件）
（五）买卖双方其中一方或双方委托他人办理的，需提交经公证部门公证的授权委托书及原产权人的身份证复印件（2份）；
（六）买卖双方其中一方为未成年人等限制民事行为能力人、无民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为办理交易手续。监护人代为申请的，需提交证明监护人身份的材料；处分被监护人房屋的，需提供经过公证的为被监护人利益的书面保证 ；
（七）买卖双方其中一方提供的材料中有港、澳、台和外国机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或认证；
（八）属集体企业的须提交企业职工（代表）大会同意的决议（原件）；
（九）属国有资产的须提交国有资产管理部门同意处置的批复（原件）；
（十）属股份制企业或有限责任公司的须提交股东会或董事会同意的决议（原件）；
（十一）交易机构认为应当收取的其他必要材料（如章程、企业基本在册信息表等）。
注意：房屋如有租赁，承租人有优先购买权。承租人若不购买，还需要提供租赁合同，并前来出具放弃优先购买权承诺书。
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