[摘要] 不仅如此，从房企前10强的数据来看，进入的门槛又进一步提高了，达到了330亿元。这到底是为什么？它们是如何实现了逆市增长？这对房企又意味着什么？
在当前楼市不断升级调控背景下，房企巨头却在这个春天迎来了属于自己的美好风景。
新数据显示，万科、碧桂园与恒大今年一季度销售额突破千亿元，均实现了同比暴增。为何它们仍能实现高增长？这不禁令外界深感震惊。
不仅如此，从房企前10强的数据来看，进入的门槛又进一步提高了，达到了330亿元。这到底是为什么？它们是如何实现了逆市增长？这对房企又意味着什么？
市场的火爆表现说明，一方面虽然核心城市调控收紧，但预期未改导致需求外溢至三四线城市；另一方面，2016年销售较好的大房企资金充裕，继续开工加推可售货源，其规模效益日渐凸显。
中指研究院指出，未来在调控政策积极深化的背景下，部分热点城市成交将继续面临下行压力，而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。
万科、碧桂园、恒大三强已成鼎立之势，一季度万科以1496亿元的销售额位列榜首，碧桂园则实现238.8%的飞速增长达到1452.6亿元，恒大稳扎稳打同比增长67.1%至1097.1亿元。
有业内人士表示，龙头企业在各类城市开发项目、规避风险的同时，平衡规模与利润，布局均衡是三家企业业绩爆发的根本原因。
据数据显示，目前碧桂园已经进驻182个城市，有340个在售项目；万科进驻64个城市在售项目289个；恒大进驻173个城市，在售项目达到343个。
在此基础上，一季度的高业绩增长离不开三家企业在春节期间大举开展的营销活动，尤其是对三四线城市的促销力度，加码返乡置业的同时推动了去库存。碧桂园更加大了春节期间的广告投放力度，于央视黄金时段投放广告并冠名春节联欢晚会，提高了企业知名度。
除此之外，三家房企各具优势。恒大向来凭借高土储量通过迅速开发销售的方式实现高周转。其2016年业绩实现突飞猛涨的关键在于，2015年的新开工面积达到89%之高。据花旗估计，目前恒大手中的土地储备估值高达1.7万亿元，目前以快速扩张的模式广布三四线城市，并以低价入市高去化率赢得增长点。
三巨头中，万科的销售均价高。据同策咨询数据显示，今年一月份，万科以1.44万元/平方米的销售均价位列榜首，碧桂园微涨至1.08万元/平方米，恒大则稍有下降，变成9607元/平方米。
在次轮调控周期中，一个值得关注的现象是，自2016年10月开始新一轮热点城市调控以来，一二线城市成交已连续5个月缩量，而同期三四线城市已连续5个月超预期持续放量。
华创证券近期发布的研报认为，本次三四线城市楼市具有普遍性和全局性的热销，而这种普遍性的现象无法用近期主流观点——大城市需求外溢的逻辑来解释，包括人口回流、逆城镇化等逻辑仅能解释大城市周边三线城市的楼市热销，却无法延伸和下沉至更低能级的、更末端的广大三四线城市。
万科在判定此番三四线城市的房地产热方面更为谨慎，具体的做法是大幅增加存货减值准备。
具体来看，万科2016年新计提了存货跌价准备的项目分布在7个城市，分别是南充、镇江、大连、抚顺、宁波、营口以及南通，计提金额合计8.39亿元。还有部分项目在2016年初便存在跌价准备，且没有在年内实现全部转销，这些项目分布于烟台、乌鲁木齐、温州和唐山。
万科首席财务官孙嘉在业绩会上表示，基于审慎财务策略，万科将项目历史售价、新售价和周边售价与项目已发生和未发生成本两相对比，之后合理计提准备；2016年，万科新增存货减值准备合计约8.4亿元，涉及1个老项目和6个新项目。
“我们认为存货减值是基于市场情况和审慎性财务原则所做出的正常减值，未来市场情况我们也是持谨慎态度，因为这些项目绝大部分是在三线、四线城市，包括镇江、营口、南充等城市，我们对这些地方还是持谨慎态度。”孙嘉说。
近期有媒体援引万科总裁郁亮的话表示，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。
证券分析师竺劲表示，万科的做法反映出其在三四线城市扩张的难点，价格体系不符合市场预期，不排除未来万科会退出上述城市。
未来房地产开发的机会在哪里？万科一直以来的判断都是发达的都市圈。在2016年年报中，万科表示，按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。未来近两亿农村新生代人口大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈，在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。
因此，相比对三、四线城市的谨慎态度，万科2016年新增开发项目173个，其中88.3%的新增项目都位于一二线城市，这在很大程度上反映了万科对未来房地产市场走势的看法。
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