[摘要] 结合当前的现实，高房价到底是土地供应还是金融问题？有人说，中国现在的高房价已经成为很大的经济问题。那么，当前高房价产生的根本原因是什么？
房价根本上是个金融问题
结合当前的现实，高房价到底是土地供应还是金融问题？有人说，中国现在的高房价已经成为很大的经济问题。那么，当前高房价产生的根本原因是什么？
有观点认为高房价就是土地供应问题，这个解释看似非常有吸引力，因为任何商品供应如果是垄断或者限制的，它的价格当然就会上升。但是，我在本书第五章分析货币作为一种生产要素的特殊性，它和一般的资本品垄断带来的影响是不一样的。
土地在空间上是不可移动，时间上不可转换。我们不可能因为北京的房价高，就把河北、河南的土地移过来，但是如果北京的汽车需求高了，我们可以把上海生产的汽车移过来，但是土地它不可转移，时间上使用不可延迟也不可提前。和一般经济生产要素比，土地是反规模效应的，个人占有的空间太多就挤占了其他人的空间。
大城市房价高，到底是因为土地供应有限还是人口密度高？我认为土地供应有限可能只是一个体现，很重要的问题还是人口密度高。在雄安新区要建立一个新区，人口就会增加，那地方租金同样就会上升很多，房价要看制度设计。我并不否认限制土地供应的影响，但是我们是否应该思考下，如果土地供应不是根本问题，将调控政策放在土地供应上会不会是丢了西瓜捡了芝麻？
高房价到底是什么问题？我认为根本是金融问题，这和土地的金融属性有很大的关系。首先，土地价格对利率敏感。资产存续期限越长，现在的价格对利率的波动性就非常大，土地相对其他资本品，它的存续期非常长。
第二，正是因为它的存续期长，土地单期租金相对于未来几十年租金是微不足道的，所以很少有人和机构能够靠自己的资金去购买土地，土地交易都要依赖外部融资，所以我们说房地产开发企业都是“空手套白狼”，其实其他国家也差不多，这是由土地属性决定的。
第三，房地产是信贷的抵押品。如果用汽车在银行抵押贷款，贷款期限不超过五年，因为房地产存续期长，所以贷款的期限也会长。
在中国，还有一个特殊因素使得土地金融属性特别强，这就是我们没有房产税，我们有土地出让金，可以把它理解为房产税的资本化，实际上是把未来70年的房产税通过利率结现进行资本化，一旦资本化以后就和金融联系起来了，因为资产的价格受到投资者心理预期和羊群效应的影响非常大。所以，我认为这就是高房价的根本问题，它和金融扩张、信贷过度扩张紧密相连。
这里边有几个体现，一个是房地产行业杠杆率，另一个体现，现在有一个苗头是值得警惕的，就是房地产开发企业的盈利模式在发生变化，从过去传统的买地造房卖房到现在的资产管理模式。最近我们看好几个地方政府卖地，土地产权是70年，政府不卖，但是房地产开发企业的积极性都非常高。
我自己有一个疑问，如果单纯从商业上看，建完房子就租出去，这么高的房价仅靠租金这个生意划得来吗？房企怎么收回成本？是通过资产证券化收回成本，还是其他形式？另外，这几年还有一个不好的现象，房地产开发企业建金融公司，金融公司也建房地产开发企业，这种产融结合非常危险。
金融要重视信贷，房地产要重视金融，这两个结合起来就是本书所讲的主题——金融周期。我认为，当前现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期，背后的驱动机制就是房地产和银行信用相互促进，这个周期持续的时间将会很长，大约15年—20年。在这个周期里面，地产泡沫和信用扩张相互促进、相辅相成，一方面带来房地产及其相关行业的不可持续的高杠杆风险。另一方面导致房地产与金融行业过度扩张，对实体经济造成挤压。
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