[摘要] 买房，对大多数人来说都是一件大事。由于限购政策、个人信用记录不良，不符合经济适用房购买资格等原因，不少人在自己出资的情况下，却需要借用他人名义买房。
买房，对大多数人来说都是一件大事。由于限购政策、个人信用记录不良，不符合经济适用房购买资格等原因，不少人在自己出资的情况下，却需要借用他人名义买房。
余姚市公证处最近接到了不少关于不动产借名登记的咨询案例，公证员一再提醒当事人借用他人名义买房一定要慎之又慎，当心“房钱两空”。
律师也表示，借用他人名义买房风险级高，很容易导致纠纷，父子对簿公堂的情况也不少见。
案例一
用好朋友名义在老家买房
李女士心急火燎地来公证处咨询：“我用朋友名义买房子，有风险吗？”她再三强调：“她是我闺蜜，感情很好的。”
原来，由于各种原因，李女士无法在老家买房。
巧的是，闺蜜小谢符合资格，且没有意愿买房子。
“我就想和小谢商量，用她的名义买房。钱是我一个人出的，签订购房合同、办理贷款、缴税、办理产权证书时都以小谢的名义操作。小谢说，等房子满足转让条件后，就马上过户给我。”李女士说，可是自己的丈夫担心会有风险。
另一位孙先生咨询的情况类似，他是为了规避限购政策，想用好朋友的名义在宁波市区再买套商品房做投资。
而另一位王先生来咨询的问题也有所类似。王先生购买了一套二手商品房，和卖家签订了《房屋买卖合同》并支付了全部房款。由于不想缴纳过户过程中产生的税，王先生就一直拖着没有办理过户手续。
风险：可以不经出资人同意转卖
“要慎重，用他人的名义买房风险很大。”公证处公证人员说，李女士和孙先生如果真的借朋友、表弟的名字买房，将面临很大的风险。
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
“这种情况下，房产很可能有被恶意处分等各种风险。”公证员解释，以李女士和小谢为例，根据物权登记公示公信原则，登记在小谢名下的房屋，推定小谢为登记意义上的房屋所有权人。如果小谢未经李女士同意直接将房屋出售过户给善意第三人，为维护交易秩序安全，法律通常会优先保护善意第三人的利益，李女士就无法取得房屋所有权。李女士只能另行依法追究小谢的违约责任。
风险还远不止于此。比如，小谢对外负有债务，当债务不能清偿时，该房屋还可能被债权人申请采取保全、查封等措施，被作为小谢的财产强制执行。如果小谢不幸去世，该房屋还可能被作为小谢的遗产被其继承人继承。如果小谢离婚，该房屋还可能被小谢的配偶当做夫妻共同财产要求分割。
案例二
房子过户给子女但仍是实际权利人
“我孙子明年要上小学了。我们名下有套房，想让孙子来就近上学。”宋阿姨前来公证处咨询，把房子过户给儿子的事。
她说，跟老伴商量好了，将二老的房屋过户给儿子，然后再和儿子签订协议，约定房屋实际的权利人仍为二老，儿子不得处分该房产。她犹疑地说：“不知道签这样的协议有没有用？”
风险:老人受损的利益只能向子女主张
“像宋阿姨这样的情况还是不少的。这类案子中，老人的诉求很明确，房屋产权过户给儿子，老人仍为房屋的实际权利人，儿子仅为名义上的权利人，无权处分该房屋。”公证人员说。
那么老人和儿子签订的借名登记协议有效吗？
公证人员慎重地说：“只要不存在我国《合同法》第五十二条规定的情形，该协议是有效的。但是，合同又有相对性，只在该协议双方之间有效。假如儿子违反了约定，出售或抵押该房产，法律就会保护善意的买受人或抵押权人，而老人受损的利益只能向自己的儿子主张。”
假如儿子和媳妇离婚，媳妇能分该房产吗？
“这点在司法实践中常常有争议。”公证人员说，因为房产过户时使用的是房产买卖合同或赠与合同。有些时候儿媳并不知情，会怀疑借名登记协议是后补的。因此，如果在借名登记协议中让儿媳也作为协议一方共同签署，或由较强公信力的第三方作见证，这样可减少相应的争议。
案例三
父子出资买房，房子登记在父亲名下
“最近，也有好几个客户前来咨询怎么规避用他人名义买房的风险。我总是劝他们，尽量不要，因为风险太大。借名买房，往往会借很信任的人的名义去买房，比如亲戚、父母子女，极要好的朋友。”律师说，可是，在现实因素和巨大的经济利益面前，平时看起来非常信任的关系往往会很脆弱。因此，不要轻易去考验人和人之间信任关系，以免人财两失。
如果非要借用他人名义买房的话，事先也一定要写好详细的协议并做公证。协议中，要具体约定出资情况，房产情况，如果房产增值怎么分割，如果房产转卖抵押出资人可以得到补偿等。当然，这只能在一定程度上降低风险，而非完全规避风险。
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