[摘要] 郑州未来的房子，还会不会继续涨？房地产供给侧结构性改革的背景下，成品房市场将出现怎么样的爆发？7月1日下午，在郑东新区国际会展中心，中原首届成品房高峰论坛准时开幕，与会学者、嘉宾共论成品房市场新未来。
郑州未来的房子，还会不会继续涨？房地产供给侧结构性改革的背景下，成品房市场将出现怎么样的爆发？7月1日下午，在郑东新区国际会展中心，中原首届成品房高峰论坛准时开幕，与会学者、嘉宾共论成品房市场新未来。
此次论坛由河南日报报业集团、河南省住房和城乡建设厅主办，大河报、河南亚新投资集团、河南省土木建筑学会成品住房研究中心承办，而这亦是大河报二十二系列活动的首场活动。
“再过1个月，大河报将迎来创刊22周年，大河报成长的22年，也正是中国房地产业发展壮大的22年。”大河报社社长王自合在致辞中表示，房地产业目前进入深层调整期，媒体也早已不再是楼市的观望者，而是亲历者、分享者、操盘者、服务者。
王自合认为，2016年，在“去库存”的大背景下，房地产政策和货币政策同时放宽，房地产市场投资比例大幅度上升，大量资金涌入到一线和热点城市的地产业，从而引发了房价非理性飙升。在经历了大半年的“疯狂”之后，国家释放调控信号，各地陆续从限购、限贷、限价、监管等多个层面进行了多轮调控，至今年4月，各地调控政策完成阶段性“收口”，一线城市房价趋向稳定。作为中原经济区的省会城市，郑州楼市的走向和经历也大抵如此。
当前中央经济工作会议定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，就是要求回归住房的居住属性。房地产业发展到今天，成品房的时代已经来临，目前郑州的房产市场上，外来一线房企已基本实现房产成品化。我省本地房企正紧抓时代契机，在成品房领域积极探索、果断转型。
“百舸争流，不进则退。如今的大河报，早已不再是楼市的观望者，而是亲历者、分享者、操盘者、服务者。”王自合表示，打造创新、互联、重塑、传播等一体的系统性房地产业创新融合平台，是大河报的责任和使命。大河房地产论坛作为行业言论阵地与思想先锋，是地产业人士寻求行业智慧、分享行业经验、建立高端人脉的平台，对繁荣房地产市场，加快中原经济区建设和郑州国家中心城市建设具有重要作用。我们举办大河地产、大河财富、大河金融等一系列专业高峰论坛，正是媒体公信力和社会责任的具体体现。“大河报愿与开发商、品牌商携手，共同推进国家中心城市建设，推动成品房朝着更高起点、更高标准、更高层次持续发展，共同推动城市的繁荣。”王自合说。
在改革大背景下，河南未来房地产的发力点在哪里？成品住宅将是一个重要的领域。河南省住房与城乡建设厅总工程师李学军表示，目前市场上已掀起建设成品住宅的热潮，并成为推动产业结构升级和提升住宅品质的重要抓手，预计到2020年，我省新建商品住宅将基本实现“无毛坯”。
他表示，按照党中央国务院和省委省政府的具体要求，要减少无效供给，增加有效供给，激发经济社会发展的内在活力，推动产业结构转型升级。而成品住宅的特点不但能有效带动关联行业的品质效益提升，淘汰一批非绿色环保节能的产品，而且对广大居民来讲，成品住宅可以省去大量的精力，成本也远低于个人装修，是房地产供给侧改革、调结构的有效手段。
“2016年11月，我省成品住宅标准体系初步建立，包含总体设计、计价、施工、验收、评定等5部分。《成品住宅设计标准》于2017年3月1日正式实施。目前，我省成品住宅建设政策逐步升级、市场逐渐成熟、标准逐步完善。”他表示，下一步，我省将继续健全和完善成品住宅推进措施。同时将培育和发展一批龙头企业，发挥其优势，建立住宅工业化建筑体系，完善产业链，促进住宅生产方式的根本性转变，大力发展成品住宅。“通过具体政策创新与试验，确实把习近平总书记提出的“房子是住的，不是炒的”落到实处，使民居增加幸福感。”李学军说。
“每次来郑州，都能明显感受到郑州的发展与成长。”在论坛的最后，长期关注郑州发展建设的知名财经评论家、财经专栏作家叶檀一开场便直言，从机场到CBD，丝毫没有走出上海的感觉，因为“郑州的基础建设这几年太快了”。
面对“郑州房价会不会涨”的问题，叶檀的答案是肯定的。
“我是看着郑东新区从’鬼城’到2万多元成长的。”她笑称，只看郑州的基建节节攀升，就知道郑州的房价肯定会涨。“更何况现在国家放开了二胎政策，更多人对房子有着需求，这都会刺激郑州的房价上涨。
作为财经领域的专业人士，叶檀从数字的角度来做了她的解读。她认为，人口的增长，在一定程度上支撑了房价的增长。以郑州为例，郑州2010年人口在866万左右，而到了2015年这个数字则增长到957万，是河南的净流入的城市，这与之前的北京很像。“这说明河南省内资源、人口等要素依旧呈现出向郑州聚集的特点，因此郑州的房价仍然有上涨的潜力。”
此外，广义货币发行量等因素，也是房屋价格上涨的一个因素。她举例，1990年，我国广义货币发行量为1.53万亿元人民币，而到了2016年，则增长到155万亿。如果按照目前11%的货币发行增速计算，到了2023年，我国广义货币发行量可能会突破310万亿，这也意味着现在一碗20元的烩面，到时候会上涨到30元到40元。”这也是房价会涨的一个因素。”
叶檀表示，她看到郑州在内的很多城市，至今买房势头仍然火热，但这并不是什么问题。只有看好一个地方，人们才会愿意在这里买房，因为有预期增长。“谁也不会用100万去买将来可能只卖80万的房。所以郑州买房的人越多，就有越多的人在做多当地经济。”
那么郑州的房价，卖多少比较合适呢?叶檀用人均住户存款这一数据阐述：2016年，郑州人居住户存款达到6.5284万元，基本相当于北京的一半。而在房价方面，郑州的房价也大概为北京的一半左右。”如计算郑州国家中心城市地位和高铁核心枢纽的因素，那么目前的房价是可以接受的，甚至郑州新区2万元/平方也是可以接受的。但那些8万元/平米的房子，则有可能将未来的预期上涨空间全部吃掉，需谨慎考虑。“
有人说郑州房子太贵，买周边城市是不是更合适?叶檀认为，这不失是一种省钱的买房方式，但其价值的体现，可能要等待多年。
“要知道30年来，北京扩展了6倍，原因在于很多资金和人口，都盯着了这个城市。”叶檀称，作为河南的“中心”，河南大量的资金、人口，都盯着郑州，向郑州汇集。但这也导致郑州如北京一般，将周周边城市的许多资源吸引了过来，导致周边城市发展与房价的”灯下黑“。
在叶檀看来，要想周边城市发展起来，需要等待郑州的资源接近饱和之时。她表示，当郑州如地铁等基础建设差不多了，产业基本融合成熟了，就会慢慢出现外溢效应，从而使资金等要素向开封、新乡等地流出。“到时候当地的房价也会跟着上涨，所以现在买房的话，要等几年可能才能见到你想要的发展程度。”
郑州和武汉谁是中部龙头，这是很多人关心的问题，在叶檀看来，郑州有着一定的后发优势，但总体看，武汉的实力更加雄厚。
“从中国高速铁路网中长期规划来看，郑州是的核心 。“她表示，郑州拥有8条高铁和专线，到任何一个重要城市都极为便捷，此外随着郑州近几年的建设，人口回流现象显现。而从人均存款来看，2016 郑州人均存款 达到6.5284万元，超过武汉的6.1359万，资源要素集聚效应更强，这些因素叠加，也必然会带动郑州经济的快速增长。
但相比武汉，郑州的短板也比较明显，如在教育方面，2016年武汉再读研究生数量达到11.5万人，超郑州的几倍。高校和人才数量过少的问题，也导致武汉在高端技术方面的发展与布局走在了郑州前面。
叶檀认为，武汉的教育与基础领先郑州不少，但郑州的区位则为郑州提供了得天独厚的发展空间。“随着教育、细分服务业的发展，相信郑州的整体经济还将再上一个台阶。”
他山之石可以攻玉，北京市住房保障办公室标准和信息化处处长杨家骥认为成品房的交付，对于传统房地产项目尤其是新建的社区，将会是一个非常重要的改变。不同于传统的毛坯交房状态，购房者可能会在更多的频繁装修或者社区改造过程中，造成社区整体环境的恶劣，但成品房交付则可以避免这些可能造成的环境恶化。
他表示，在北京的房地产项目中特别是保障性住房部分，成品房标准是要写入土地的招拍挂文件的，在建设过程中将会加大质量监管的力度，2016年105个项目保障性住房8.4万套全部纳入成品交房，2017年新增77个项目成品交房，这些成品住房交付，都将会被纳入日常监管、质量监管的范围，并制定两周一次的定期会商机制。
杨家骥指出，未来成品房交付的监管模式以及运营、维护模式，都会发生重大的变化，对于下一步房地产市场的趋势，从北京的情况来看，成品交付的比例会得到大幅度的提升，目前北京的保障性住房已经全部实现，毛坯房将会成为历史，住宅的长寿化也被纳入住房发展的规划当中。
他介绍，在他和同事的交流中，目前河南的标准已经初步制定，河南的成品住房标准也将在10月份左右正式出台，在产品链条日趋成熟的情况下，成品房住宅的发展，亟待建立通用部品体系，精细化分工催生新的业态，行业的整合也在进一步的加大加快。
设计、施工、售后一体化”是成品住宅的重要标准。何为一体化？是指在项目的图纸阶段就要将室内装修考虑周全；在施工之时，就需土建与室内装饰同步进行；待到交付之后的物业服务阶段，也要继续保留对装修的后续服务。只有三个环节一体化，才能真正节约资源，真正让业主享受到成品住宅的便利。
回顾成品住宅起步阶段，郑州市场多数是“毛坯房+装修”模式的“精装房”交付，并非真正意义的成品住宅。房子在最初设计时，不会把插座、水点位、设备台等考虑细致，待土建完工后，装修公司再进场二次大拆大改。这种方式与成品住宅的意义背道而驰，费时费力，事倍功半。大部分首次做成品住宅的中小开发商几乎都会步入这个误区。
河南亚新投资集团总裁张 柠表示:亚新在成品房起步之初，就将自己的“锤范”基地拆拆建建过多个土建样板间、研发样板间，通过“试错机制”不断尝试成品住宅一体化设计，亚新样板间不仅仅是购房者所看到的光鲜的销售样板间，更是在设计阶段反复推敲的精品。
展望亚新集团，匠心精神绝不是某个人的专利。譬如，产品经理是否将产品看作一项工艺品来精心打磨，策划的产品能否有效对抗市场激烈竞争？服务经理是否升级服务理念，能否循循善诱客户的每一次疑问和诉求？时代的洪流滚滚前进，房企的匠心精神，是在日复一日之后仍然有坚持、有情怀、有信仰。设计不是一种技能，而是捕捉事物本质的感觉能力和洞察能力，所以，好的设计其实更应该和日常生活息息相关。而设计师也要时刻保持对社会的敏感度，让“日常生活具有无限的可能性”。那些林立于行业尖端的品牌，他们希望尽可能地去接近用户的生活，了解他们需要什么、期望什么。
亚新集团一直渴望用他们的设计理念来传达一种生活方式。用户购买他们的产品，其实就是认可一种价值观、审美观和一种生活态度。从这个意义上讲，这也是设计对于理想生活的回归。从插座到厨器，从瓷砖到卫浴，设计的光辉无处不在，品牌的力量感染着每个认真生活的人，成为衔接人与生活无可比拟的桥梁。本着追求的工匠精神，亚新不断自我否定，不断探索和创新，逐步发展出五条各具特色的产品线，以满足差别化的消费者需求。
高质量的房屋，是成品房最为明显的特征。而中国建筑标准设计研究院“百年住宅”产品总监郝学为现场嘉宾展示了装配式住宅的“高科技”：诺大的房间里，一根承重梁也没有;所有的管线不仅易于修改，而且“看不到”......这样的成品房设计理念，也将大大提升消费者的居住感与建筑的寿命。
“目前房地产行业还处于一种比较粗放的阶段，高房价并没有为购买者带来高质量的房屋。”郝学表示，毛坯房的弊端在于，一旦房屋最初格局被确定下来，需求变化时就需要通过打墙等二次装修来满足住户新的需求，将会对房屋结构造成伤害。“这也是造成目前房屋短寿的一个主要原因。”
而成品住宅不仅在设计之初即可考虑到用户的实际需求，加入大量的个性化设计满足消费需求，同时由于工人每天按同一个套型的产品进行装修安装，装修效率、装修质量都将得到大大提高。
当然，所谓成品住宅并不意味着交付房屋即可，而涉及到了一个产业链，尤其是奔着“百年品质”而去的成品话住宅，更应具有四化，即建筑长寿化、绿色低碳化、品质优良化和建筑工业化。
她举例，住宅将管线与墙面分离，一旦消费者需要改变管线，则无需对房屋“开膛破肚”;再如大空间的机构体系下，想要改变房屋房间，需要的仅仅是向做模型一般的隔断与设计。同样的户型，能够通过简单的改变，即可分为标准、育儿、适老等多种产品。要做到这样的效果，就需要在设计之初考虑到包括工业设计、内装设计、建筑设计等多方面内容，为住户多样化选择提供条件、为家庭全生命周期提供条件、为建筑全生命周期提供条件，体现出成品住宅所带来的高质量。
”产业化的基础是标准化，标准化的基础是模数化。”郝学认为，随着政府、消费者乃至地产企业对于目前房地产业弊端的认知不断加深，未来成品房将呈现爆发增长，从而带动整个产业链的标准化建设。
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