[摘要] 常说“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”。在房地产市场中房企无疑是先知先觉的投资者，那么它们现在的处境如何？未来的动向又是怎样？
常说“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”。在房地产市场中房企无疑是先知先觉的投资者，那么它们现在的处境如何？未来的动向又是怎样？掌握了这些对我们今后买房非常有帮助。
2016年秋开始的新一轮房地产调控，伤的无疑是房企。债券、股权、海外、银行委外等借钱方式均被一一套上“手铐”！一般来说房企的主要借钱方式如下：
1、国内贷款：2017年一季度末贷款余额1.41万亿元，贷款资金不能用于拿地；
2、股票融资：主要是IPO融资和再融资，2010年以后至今只有2家房企成功上市，再融资也被收紧，资金不能用于拿地。
3、利用外资：2016年利用外资140亿元，2017年二季度开始，发改委收紧海外发债批文，外海借钱渠道受限；
4、债券融资：2016年11月开始也被严格限制，今年1到5月房企信用债同比下降75%。
看了上面的数据我相信你直觉是房企的好日子快到头了，如果还不够直观，我们再来看另一组数据，2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元。
在资金如此捉襟见肘的情况下，房企都用它来干了些啥事？
一般来说，房企拿到钱后主要用于拿地和建楼房。
土地购置面积可以理解为房企拿地的面积，从图中我们可以发现，自5月份开始房企拿地热情一路高涨，1－7月增速高达11.1%。
这么看就非常有意思了！
在资金紧张的背景下，房企开发投资快速收缩，而拿地热情却丝毫未减，这说明了啥？
1、房地产开发投资是一个短期性的指标，当楼市短期降温后，往往表现为下降。
2、一个房企拿地完成后，一般经过规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房等程序才能销售，期限一般为3年。
房企之所以拿地肯定是预期房价未来会上涨，而这个时间点就是3年后，我们可以理解为房企在限购、限贷、限售、限商四限背景下的一次豪赌，或者说对未来房价预期的一次PK！
四限是为了控制房价上涨，而房企PK的是未来3年后房价会上涨，那么房价真的会上涨吗？
在开发商的眼里，它们看好3年后房价上涨的逻辑无非是几点：
1、大城市土地供应10年内不会有太大的改变，住宅用地仍然非常稀缺；
2、地方财政对土地的依赖度10年内很难改变；
3、中国的城镇化进程进入到五分之三左右，城镇化10年内很难改变；
4、租房与买房待遇相差太大，居民10年内买房意愿很难改变；
上面几点加起来使楼市像一根弹簧，压一下会下落，放松则会反弹。
通过的数据我们可以发现，尽管调控不断，但是居民买房热情仍然没有减弱，居民购房贷款在5月份开始回落后，7月份又开始反弹，占比44.45%，几乎接近一半，当然这当中三四线楼市贡献了不少，这说明楼市调控已接近一年，但买房的预期没有彻底扭转。
中国的楼市向来是涨多跌少，每一次的下跌都是政策调控下的结果，对地方政府来说肯定是希望房价上涨，买房的人希望房价上涨，地方财政收入需要房价上涨，另外房价上涨也能侧面反应出一个城市的竞争力。但在未来“抑制资产泡沫”和“房价环比下降”的两大要求下，地方政府也不敢太“任性”。
最近长沙放宽了对专科以上学历人才的购房限制，专科以上学历人员购买首套房不受任何限制，打响了新一轮的抢人大战，未来肯定会有越来越多城市效仿，我们不能把它们理解为调控政策的放松，但如果越来越多的城市加入对房价肯定是利好。
对于未来小白的看法是，长期来说房价难言见顶，这也是房企拿地告诉我们的信息。只不过在人口红利、经济基本面、城镇化进入中后期制约下房价涨速的见顶，即不可能大幅上涨了。
如果按照城镇化理论，中国已经经历了农村向城市、小城市向大城市阶段，现在以及以后会经历的是大城市向郊区外溢的阶段，即卫星城。表现得较为明显的是深圳－东莞、中山；北京－雄安、通州；上海－苏州、无锡、南通等。大城市向外延伸，是这些城市的机会，也是城市房价的机会。
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