[摘要] 王先生购房时五证不齐全，签订的购房协议，约定2017年年底交房，但是目前仍然没有交房，延期到了2018年年底，目前证件依然不齐全，这种情况下可以要求延期交房的补偿吗？如果购房协议上没有标明补偿内容，可以要求补偿吗？
王先生购房时五证不齐全，签订的购房协议，约定2017年年底交房，但是目前仍然没有交房，延期到了2018年年底，目前证件依然不齐全，这种情况下可以要求延期交房的补偿吗？如果购房协议上没有标明补偿内容，可以要求补偿吗？
冯律师：咱们已经多次提到，开发商五证不齐全没有取得商品房预售许可证的情况下签订的购房合同都是无效的。所以说王先生和开发商签订的购房协议是不受法律保护的，如果说起诉到法院，那也只能要求返还首付款以及相应的利息。这个补偿问题应该谈不上。如果王先生想要房子的话，建议他等一等，等开发商五证齐全后，那双方之间签订的购房协议就有效了，可以按照合同约定要求承担违约责任。
如果合同已经生效了，但是没有明确标明补偿内容，这种情况下按照商品房买卖合同司法解释其实是有明确规定的，交付使用房屋的情况下，补偿没有明确规定的情况下，我们可以参照同地段同类房屋的租金标准进行确定。
我哥哥因为做生意失败了，欠了不少钱，正好老家农村有一套父母为他建的房子，他打算把这套房拿去抵押了。请问律师这类房产可以办理抵押登记吗？
冯律师：这个问题其实就是农村房屋抵押的问题。这个问题其实早在2015年的时候国务院就出台过一个相关的指导意见，它的一个指导意见就是建议允许部分农村地区进行试点，也就是宅基地或者宅基地上面自建的房屋可以去进行融资，但是据我所知河北这边还没有进行试点呢。
如果这位听众是河北这边的话，根据我国担保法以及物权法的一个相关规定，宅基地是属于集体用地，是不能抵押的。虽然从法律上来讲，宅基地上建立的房屋是村民个人财产，村民是有权将其进行抵押的，但是一般情况下，一般银行是不会接受这种形式的抵押的，虽然房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力是不能基于房屋下面的宅基地的。如果不能清还债务的话，那么银行只能就房屋的建筑材料作为动产进行一个优先受偿，针对土地部分是没有优先受偿权的。
我爸妈老家的房子是单位宿舍，当时是一块儿买的，是集体房产，现在因为要重新开发，开发商说有一个土地转让金需要业主来付，因为原来的单位已经没有了，这个钱应该是开发商来付还是业主来付呢？还是单位来付呢？原来的单位已经拆解了，有个机构还在。
冯律师：就是说单位的宿舍统一分给职工去使用，但是这个产权还是属于单位所有，这样的话应该只有一个大证，没有个人的分户产权，当时买房的时候肯定是以低于市场价的标准来进行购买的，这种情况如果说重新进行开发，单位如果存在的话，单位对房产是享有所有权的，因为享有所有权，所以对房子的开发以及土地是享有所有权的，这种情况肯定是由单位来缴纳土地出让金。
如果单位只是保留了集体的大证，实际上房子还是属于每一个职工，这种情况下，可以让单位给职工办理一下过户，这样就可以由职工来缴纳这个土地出让金了。
单位如果没钱的话，可以和单位协商一下，让单位把大证变换成个人的不动产证，给职工发下去，这样的话针对单位宿舍，每个职工是享有所有权的，如果再进行一些事项的话，就需要缴纳土地出让金了。
我是外地户口，因为限购不符合购房条件，想用亲戚的名字买套房，这样操作风险大不大？
冯律师：这种情况风险肯定是有的，从法律上来讲，不动产是以登记为准的。这种情况下这个亲戚可以不经过你的同意来进行出售、出租或者抵押的，这对于购房者来说就存在很大的风险；另外如果因为不符合限购政策而借名购房，一旦产生纠纷，我们作为实际购房人，最起码应该在法院判决之前取得购房资格，否则的话法院是很难确认我们就是房屋的产权人的。
如果实在想借名买房，建议您和亲戚签一个借名协议，明确双方的权利义务，明确房屋的权属，另外还要提醒购房者保留好证据原件，如买卖合同、发票、银行转账记录、贷款、还款资料，入住手续等，但是我们还是不提倡借名买房的行为。
去年买了套房，收房的时候发现墙体开裂，无法正常使用，这种情况是否可以要求退房并赔偿自己的损失？
冯律师：我国的商品房买卖合同司法解释规定，如果房屋交付，主体的结构质量经过核验确属不合格，或者因为房屋质量问题严重影响了我们正常居住，这种情况下作为买受人可以请求解除合同并要求赔偿损失的。
但什么是因为房屋质量问题严重影响了我们正常居住使用，这个标准在司法实践中需要实地的勘察来进行综合评定，不知道这位听众说的是否能够达到这个标准。如果真的有这种情况，在房屋验收的时候就是不合格的，业主有权拒绝收房。
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