[摘要] 重点监测城市LBI（土地市场泡沫指数）公布
文章转自：房地产数据中心
摘要
7月宅地市场泡沫指数仍稳定在无泡沫区间，泡沫指数下滑至-32%，随着楼市调控依旧趋紧，市场预期有所下调，开发商未来的利润空间可能受此影响而有所收缩，需要重点防范个别经济支撑较弱，需求透支的二线城市的宅地开发风险。
具体到各个城市，则有不一样的表现，中估联数据选取其中10个城市发布LBI走势详情，供大家参考。
成都
7月成都宅地LBI均值为-35%，首度跌至负值。本月成交地块主要集中在成都二圈层以外的蒲江县，出让地块均以接近底价的价格成交。从全市整体来看，6月增加的宅地供应量一定程度上缓解了住宅市场供需紧张，成都限购新政的趋紧和7月以来治理乱象专项行动的进一步调控，房企拿地有减弱之势。预计未来成都LBI值会有小幅波动，但仍保持在低位区间，应当警惕部分热门地块可能存在的开发风险。
厦门
7月厦门LBI均值跌至-16%，泡沫指数由正转负。7月2日，厦门出让五幅商住用地，其中同安汀溪T2018P01、T2018P02两地块分别由中铁置业和华润置地摘得。两幅宗地均以底价成交，或与地块体量较大，对开发商初始资金要求较高有关。而另三块位于翔安澳头的三幅宅地中，厦门特房以总价29.10亿元竞得X2018P01地块，溢价率17.67%；海晟投资以总价23.80亿元竞得X2018P02地块，溢价率10.02%，X2018P03由厦门国贸、金地集团和华润置地联合竞得，溢价率5.28%。
翔安区出让地块由于区位较优，出现不同程度的溢价：X2018P01、X2018P02两地块位于澳头海洋小镇，能够受到海洋新兴产业区“一港三区”的有利依托；而X2018P03地块城市主干道，可实现与周边城区的快速连通，有望吸引泉州地区的购房群体，因而市场预期较好。尽管溢价率相较上月有所升高，但在“一次性销售”土拍限制影响下，开发房企拿地节奏放缓，趋于谨慎。总体来看厦门土地市场的泡沫得到有效抑制，真实地价回归至均衡市场地价附近，泡沫清零。
大连
7月份大连宅地LBI的均值为-27%，在上月泡沫轻微反弹之后回落至负值。自今年3月以来的限购升级对房地产市场形成有效抑制；5月为防止高溢价率紧急叫停大橡塑地块摘牌挂，重新调整出让方案也体现出对于宅地市场的调控不会放松的态度。受此影响，房企拿地态度谨慎，本月土地交易仅一幅，由万科以16.48亿元的总价摘得。
在调控不断加码的背景下，大连宅地市场的LBI基本稳定在无泡沫区间，土地开发风险在可控范围内。
嘉兴
7月份嘉兴LBI的均值为-8%，宅地市场保持无泡沫状态。7月嘉兴市土地供应量进一步加大，且均位于较优区位。成交的7幅宗地中，有两块触及熔断价，最终以竞配建形式成交；其地块成交价均不及限制价格，溢价率仅为0.04%，不难看出在嘉兴市对地价的持续调控下，开发商拿地趋于谨慎，泡沫指数整体保持在今年以来的低位可控水平。
昆明
7月份昆明宅地LBI的均值为-9%。7月1日昆明市次出台限购政策，对非本省户籍者限购一套热门区域新建商品房。宅地市场不免受到楼市调控收紧的影响：本月成交的四幅宗地中三幅以底价成交，其余一幅溢价率也仅有0.03%。尽管昆明的土地泡沫指数相比6月有所升高，但其波动呈现渐缓之势。具体来看单个地块的LBI由88%降至30%，而呈贡区和盘龙区的两宗地块LBI指数分别仅为-45%和-52%，在调控收紧的情况下，市场对昆明未来房价的预期有所下调，使得昆明宅地市场的泡沫得到一定抑制，目前仍保持在无泡沫区间。
青岛
7月青岛市LBI均值为-49%。本月青岛成交三宗宅地，其中两宗位于即墨区，由汉弘投资购得，另一宗李沧区的地块由首创置业摘得，三宗地块均以底价成交，LBI与此相应仍然保持低位。整体来看青岛的宅地市场保持无泡沫状态，开发风险可控。
太原
7月太原LBI均值持续回升至-35%，但泡沫水平仍处于较低水平。本月太原出让地块集中在城市南部，在城市中心南移的影响下，未来市场预期较好，对地价形成有力支撑。
具体来看，万科拿下位于太原热电厂原用范围的两宗地块，成交楼面价分别为4655元/平方米和4646元/平方米；荔园集团首进太原，以2285元/平方米的楼面价摘得位于杏花岭区的城中村改造地。随着实力房企的进驻，太原近几月的土地价格涨幅显著，但“限购+限贷“的政策加压或对楼市产生下行压力，目前太原市宅地市场泡沫仍处于低位，但LBI数值波动幅度较大，开发风险不确定性上升。
天津
7月天津LBI均值小幅回弹至-3%。经过上半年对购房人购房资格审查趋紧，以及对土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格的“三价联控”，持续加码的调控政策有效稳定了天津市房市价格预期。同时天津市土地供应量充足，7月份天津市土地出让面积持续加大。在此影响下，对楼市上涨的预期有所下调，土地价格泡沫受到一定抑制，天津7月宅地市场泡沫指数持续稳定在负值，宅地市场开始趋稳。
西安
7月西安市LBI均值为-21%，上升趋势渐缓。西安本月成交地块集中于高陵区，7块宗地均以高溢价成交，溢价率突破480%。随着泾渭工业园区及农业示范基地的不断完善，以及恒大、红星等的品牌房企的相继入驻，市场对高陵区房价上涨的预期有所上升，从而带动其宅地市场的升温。同时西安地价相比中部其他省会城市仍然处于较低水平，存在一定的上涨空间。总体而言，在下半年开始不断收紧的一系列调控政策下，西安宅地市场依旧保持无泡沫状态。
郑州
自17年8月起，郑州的LBI均值始终维持在负值区域，说明郑州宅地市场始终保持稳定，基本无泡沫现象。本月郑州成交的15块宗地主要集中在主城区周边的高新区和惠济区。郑州目前入驻的品牌发数量有限，本月碧桂园、康桥美景等品牌房企加快其在郑州的布局，将目光对准高新区寻找机会，未来或对郑州的地价产生一定推力。但就目前而言，郑州市宅地市场不存在泡沫。
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